契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違い

契約不適合責任とは、売主が引き渡した不動産が、種類・品質・数量に関して売買契約の内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。2020年4月1日施行の改正民法で、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって導入されました。

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契約不適合責任のポイントは、「契約書に何が書かれているか」が責任の有無を左右するという点です。たとえば、雨漏りがある建物でも、売主がそのことを買主に伝え、「雨漏りがある状態で引き渡す」と契約書に明記していれば、その雨漏りは契約の内容どおりであり、原則として契約不適合にはあたりません。反対に、契約書に何も書かれていない不具合が引渡し後に見つかった場合は、契約の内容に適合していないとして、売主が責任を問われる可能性があります。つまり、物件の状態を正確に把握し、それを契約書や告知書に反映させることが、売主・買主双方にとって最も重要な対策になります。

民法では、契約不適合を「種類」「品質」「数量」の3つの面から判断します（民法第562条）。不動産売買での「品質」の不適合には、雨漏り、シロアリ被害、給排水管の故障、建物の傾きなどが該当し得ます。「数量」の不適合は、面積を基準に代金を決めた取引で、実際の土地の面積が契約書の面積より不足していた場合などです。「種類」の不適合は、契約で予定していた用途に使えないような場合に問題となります。このほか、売買した土地に第三者の権利が付いていて利用が制限される場合など、「権利」が契約内容に適合しない場合も、同様に売主の責任が問われます（民法第565条）。なお、どこまでが契約の内容かは、契約書の文言だけでなく、取引の目的や経緯なども踏まえて判断されます。

旧民法の瑕疵担保責任では、買主が通常の注意をしても気づけない「隠れた瑕疵」があることが要件で、買主ができる請求は原則として損害賠償と契約解除に限られていました。改正後の契約不適合責任では、「隠れた」かどうかは問われず、契約内容に合っているかどうかで判断されます。また、買主が請求できる権利として、修補などを求める「追完請求」と「代金減額請求」が新たに明文化され、選択肢が広がりました。売主にとっては責任の範囲が明確になった一方、契約書や告知書の記載がこれまで以上に重要になったといえます。

買主が請求できる4つの権利

引き渡された不動産が契約内容に適合しない場合、買主は売主に対して「追完請求」「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約解除」の4つの権利を行使できます。ただし、それぞれに行使できる条件があり、いつでも自由に選べるわけではありません。

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追完請求とは、売主に対して、目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しを求める権利です（民法第562条）。不動産売買では、雨漏りや給湯器の故障などを売主の負担で修理してもらう「修補請求」が中心になります。土地や中古住宅は同じものが二つとないため、代替物の引渡しは通常想定されません。なお、売主は買主に不相当な負担を課さない範囲であれば、買主が求めた方法と異なる方法で追完することもできます。また、不適合が買主の責任によって生じた場合（買主が引渡し後に設備を壊した場合など）には、追完請求はできません。

代金減額請求とは、不適合の程度に応じて売買代金の減額を求める権利です（民法第563条）。原則として、買主が相当の期間を定めて追完を催告し、その期間内に追完がない場合に請求できます。ただし、修補が不可能な場合や、売主が追完を明確に拒否した場合などは、催告をせずにただちに減額を請求できます。たとえば、土地の面積が契約書より不足していて追加で引き渡すことができない場合などが、代金減額請求の典型例です。追完請求と同様、不適合が買主の責任によって生じた場合は請求できません。

損害賠償請求と契約解除は、民法の債務不履行の一般ルールに従って行使できます（民法第564条・第415条・第541条・第542条）。損害賠償請求は、売主に帰責事由がない場合には認められません。たとえば、修補期間中に仮住まいが必要になった費用などが、損害賠償の対象として考えられます。一方、契約解除は、旧民法と違って売主の帰責事由がなくても可能です。ただし、催告をしても追完されない場合に解除するときは、不適合が契約や社会通念に照らして軽微であれば解除できません。居住できないほどの重大な不適合があり、契約の目的を達成できない場合などは、催告なしで解除できることもあります。

契約不適合責任の期間はいつまで？

民法では、種類・品質の不適合について、買主は不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければなりません。ただし、実際の期間は売主が宅建業者か個人か、新築か中古かによって大きく変わり、契約書の特約で定められるのが一般的です。

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民法第566条では、種類・品質に関する不適合について、買主が不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないと、追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約解除ができなくなると定めています。ここで必要なのは「通知」であり、1年以内に裁判を起こしたり、具体的な請求金額を示したりする必要はありません。ただし、不適合の種類や範囲がわかる程度に伝えることが必要とされているため、不具合を見つけたら、写真などの記録を残したうえで、書面やメールなど記録に残る方法で早めに売主へ伝えましょう。なお、売主が引渡しの時点で不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合は、この1年の通知期間の制限は適用されません。また、数量や権利の不適合には、この通知期間の制限はありません。

通知をしたからといって、権利がいつまでも残るわけではありません。契約不適合責任に基づく権利には、民法の一般的な消滅時効（民法第166条）が適用され、買主が権利を行使できることを知った時から5年、または権利を行使できる時から10年のいずれか早い時点で、権利が消滅します。不動産売買では、10年の起算点は原則として物件の引渡しの時と考えられています。つまり、引渡しから10年が経過すると、不適合に気づいていなくても権利を行使できなくなる可能性があります。通知をした後も、売主との協議が長引く場合は、時効に注意しながら対応を進める必要があります。

売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合は、宅建業法第40条により、通知期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約を除いて、民法の規定より買主に不利な特約は無効になります。たとえば「引渡しから1年間」とする特約は無効となり、民法の原則（知った時から1年以内の通知）が適用されます。そのため、不動産会社が売主となる中古住宅（買取再販物件など）では、「引渡しから2年」とする契約が一般的です。さらに新築住宅では、住宅品質確保法（品確法）により、構造耐力上主要な部分（基礎・柱・梁など）と雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁など）について、売主は引渡しから10年間の責任を負うことが義務づけられており、これより短くする特約は無効です。

売主が個人の場合は、宅建業法の制限が適用されないため、責任を負う期間を当事者の合意で短くすることができます。実務では、「引渡しから3か月以内に通知されたものに限る」といった特約や、責任の対象を「雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障」などに限定する特約がよく用いられます。築年数の古い住宅や、取り壊し前提の古家付き土地などでは、責任を負わない（免責）とする契約も少なくありません。どの特約が付いているかで、引渡し後に買主が取れる対応は大きく変わるため、契約書の該当条文は必ず確認しましょう。

契約不適合責任の免責特約はどこまで有効？

契約不適合責任は、当事者の合意で全部または一部を免除する特約（免責特約）を設けることができます。ただし、売主が知っていながら告げなかった不具合は免責されず、売主が宅建業者の場合は買主に不利な免責特約そのものが無効になります。

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民法の契約不適合責任の規定は、当事者の合意で変更できる「任意規定」です。そのため、売主・買主ともに個人である中古住宅や土地の売買では、「売主は契約不適合責任を負わない」とする免責特約や、期間・対象範囲を限定する特約も原則として有効です。築年数が古く、建物の状態を売主自身も把握しきれない場合などは、免責とする代わりに売買価格を調整する、といった形で合意することもあります。買主としては、免責特約がある物件では引渡し後の不具合を自己負担で直す前提で、購入価格やリフォーム費用を検討することが大切です。

免責特約があっても、売主が知っていながら買主に告げなかった事実については、責任を免れることはできません（民法第572条）。たとえば、売主が過去の雨漏りを知っていたのに告知書に記載せず、「免責」で売却した場合、後から雨漏りが判明すれば、売主は責任を問われる可能性があります。売主にとって、知っている不具合を正直に告知することは、買主のためだけでなく、自分自身を将来のトラブルから守るための最も確実な方法です。「言わなければわからない」という考えは、かえって大きなリスクになると考えてください。

売主が宅建業者で買主が一般の方の場合、宅建業法第40条により、通知期間を引渡しから2年以上とする特約を除いて、民法より買主に不利な特約は無効です。そのため、「現状有姿で引き渡し、契約不適合責任は一切負わない」といった特約は認められず、無効となった場合は民法の原則どおりの責任を負うことになります。また、宅建業者以外の事業者（法人など）が売主で、買主が消費者の場合には、消費者契約法により、事業者の損害賠償責任をすべて免除する条項などが無効とされることがあります。売主が誰なのかによって、免責特約の有効性が大きく変わる点を押さえておきましょう。

トラブルを防ぐための実務対応と最新の制度

契約不適合責任をめぐるトラブルの多くは、売主と買主の「物件の状態に対する認識のずれ」から生まれます。告知書と付帯設備表での書面化に加え、建物状況調査（インスペクション）や既存住宅売買瑕疵保険を活用することで、リスクを大きく減らすことができます。

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中古住宅の売買では、売主が物件の状態を記入する「告知書（物件状況報告書）」と、エアコンや給湯器などの設備の有無と状態を記入する「付帯設備表」を作成するのが一般的です。告知書には、雨漏り・シロアリ被害・給排水管の故障・建物の傾きなどの履歴、増改築や修繕の履歴、近隣とのトラブルの有無などを記載します。ここに記載し、買主が了承した内容は、契約の内容の一部となるため、原則としてその点について契約不適合責任は問われにくくなります。売主は記憶があいまいな点も「不明」「〇年頃に修理済み」などと正直に記載し、買主は内容を読んで不明点を質問することが大切です。

建物状況調査とは、国の登録講習を修了した建築士が、建物の基礎や外壁のひび割れ、雨漏りの跡などを目視や計測で調査するものです。宅建業法では、中古住宅の媒介契約時に建物状況調査を実施する者のあっせんの有無を書面で示すこと、重要事項説明で調査結果の概要を説明することなどが定められています。2024年4月1日施行の宅建業法施行規則等の改正により、鉄筋コンクリート造などの共同住宅（マンション等）では、重要事項説明の対象となる調査結果が「調査から1年以内」から「2年以内」のものに延長されました。また、標準媒介契約約款も改正され、不動産会社が調査を行う者のあっせんを「無」とする場合には、その理由を記載することになりました。引渡し前に専門家が建物の状態を確認しておくことで、売主・買主の認識のずれを防ぎやすくなります。

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の引渡し後に、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分などに不具合が見つかった場合に、補修費用などを保険金でカバーする制度です。保険に加入するには、検査機関による検査に合格する必要があり、加入することで売主・買主双方の安心につながります。保険の対象や期間は商品によって異なるため、加入を検討する場合は不動産会社に確認しましょう。また、2022年5月の宅建業法改正により、重要事項説明書や売買契約書（37条書面）は、相手方の承諾があれば書面に代えて電子データで交付できるようになりました。電子で受け取った場合も、契約不適合責任に関する条文の重要性は変わりません。データは消さずに保存し、引渡し後に不具合が見つかったときにすぐ確認できるようにしておきましょう。

契約前に確認したいポイント

契約不適合責任に関するトラブルを防ぐには、署名・押印の前に、売主の種別、責任を負う期間と対象範囲、免責特約の内容、告知書の記載を確認することが大切です。売主・買主それぞれの立場で、確認すべきポイントを整理します。

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買主は、まず売主が宅建業者か個人かを確認しましょう。前述のとおり、売主の種別によって責任を問える期間や免責特約の有効性が大きく変わります。次に、契約書の契約不適合責任の条文で、責任を負う期間（例：引渡しから3か月、2年など）、対象となる不具合の範囲、免責の有無を確認します。あわせて、告知書と付帯設備表の記載内容が、内見時に見た物件の状態と一致しているかもチェックしてください。気になる点があれば、建物状況調査の実施を相談するのも一つの方法です。そして、引渡し後に不具合を見つけたら、写真や動画で記録し、不動産会社に連絡したうえで、期間内に書面やメールで売主へ通知しましょう。

売主は、知っている不具合や修繕の履歴を、告知書に漏れなく記載することが最も重要です。引渡し前に設備の作動状況や雨漏りの跡、床下の状態などを可能な範囲で確認し、写真などで記録しておくと、引渡し後に「引渡し時点からあった不具合か」が問題になったときの判断材料になります。また、契約書では、責任を負う期間や対象範囲、免責の有無を明確に定めましょう。相続した実家など、売主自身が住んでいなかった物件は、状態を把握しきれないことも多いため、免責特約や建物状況調査の活用を、仲介する不動産会社と相談しておくと安心です。

東大阪市では、築年数の経過した木造の中古戸建てや、相続した実家・空き家、古家付き土地の取引が数多くあります。こうした物件は、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の老朽化などが見つかりやすく、契約不適合責任の期間や免責特約の内容が特に重要になります。一方、不動産会社が売主となる新築戸建てやリノベーション済み物件では、宅建業法や品確法による買主保護のルールが適用されます。どちらの取引でも、契約前に宅地建物取引士から契約不適合責任の条文について説明を受け、納得したうえで契約を進めることをおすすめします。

まとめ

契約不適合責任は、契約書と告知書に何が書かれているかで、売主・買主の負担が大きく変わる大切なルールです。売主の種別や責任の期間、免責特約の内容を理解しておけば、引渡し後のトラブルを未然に防ぎやすくなります。東大阪市エリアでの不動産購入・売却のご相談は、宅地建物取引士が契約内容も丁寧にご説明しますので、お気軽にお問い合わせください。

監修：石田 唯（宅地建物取引士／不動産事業部 店長）

執筆：リノベスト不動産 コンサルティング担当

本当にオススメの物件だけを「オススメです！」とお伝えする、正直な提案をモットーにしています。東大阪市・大阪府下エリアでの不動産売買の契約内容に関するご相談にも対応しています。

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