リノベーションすると固定資産税は上がる？税額が変わる可能性について解説

マイホームを購入した後、より快適な暮らしや資産価値の向上を目指してリノベーションを検討する方は多いのではないでしょうか。
リノベーションを検討するにあたって、気になるのが「固定資産税」です。
そこで、本記事では、固定資産税とは何かに加えて、固定資産税が上がる可能性のあるリノベーションや下がる可能性のあるリノベーションについても解説します。

固定資産税とは？リノベーションの影響について

リノベーションをおこなうと、固定資産税の計算にどのような影響があるのでしょうか。

固定資産税とはどんな税金？

固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有している方に対して課せられる地方税の一種です。
自治体が毎年1月1日時点の所有者を対象に課税し、不動産の評価額をもとに算出されます。
その評価額は、国が定める「固定資産評価基準」に基づいて自治体が決定し、一般的には数年ごとに見直しがおこなわれます。
そして、住宅用地の特例といった軽減措置が適用される場合がありますが、基本的には不動産を長く所有する限り支払いが続く税金です。
なお、マイホームを購入する際には、ローン返済にくわえ、固定資産税というランニングコストが発生する点も考慮しておくことが大切です。

リノベーションが固定資産税に与える影響

リノベーションをおこなうと建物の評価額が上がり、固定資産税額に影響する可能性があります。
たとえば、耐震性や断熱性能を高める大規模な工事、部屋数を増やす増築など、建物の構造や床面積に変更が生じる場合は、新たに評価を受ける対象となります。
その結果、評価額が上昇すると固定資産税も増額となるケースがあるのです。
一方、単なる内装変更や設備の交換など、建物の価値が大きく変わらないと見なされるリノベーションであれば、固定資産税の増額に直結しない場合があります。
ただし、「増改築」や「大規模修繕」に該当するかどうかは自治体の判断や工事の内容次第となります。

固定資産税の計算ポイントと対策

まず、固定資産税は、「課税標準額 × 標準税率」で計算します。
課税標準額とは建物や土地の評価額から各種控除・特例を差し引いた額のことです。
そして、住宅用地の特例や耐震・バリアフリー改修など、一定の要件を満たすと減額制度が適用される場合があります。

固定資産税が上がる可能性のあるリノベーションとは？

まず、マイホームのリノベーションは、住みやすさやデザイン性を高めるうえで大きな魅力があります。
固定資産税は建物の評価額をもとに算出されるため、大がかりな改修によって評価額が上昇することにともなって税額が増えるケースがあります。

床面積の増加で評価額がアップ？

リノベーションのなかでも、増築や吹き抜け部分の床を新たに設置して居室化するといった床面積が増える工事には注意が必要です。
また、建物の評価額は、床面積が広くなるほど基本的には高く見積もられる傾向があります。
たとえば、古い住まいを一部解体して増築する場合、増築部分が新築同様の評価となる可能性があるため、固定資産税が上がる要因になり得ます。
なお、こうしたケースでは事前に市区町村の固定資産税課に相談し、工事後の評価額がどの程度変わるのかを確認すると安心です。

主要構造部を変更すると評価額はどうなる？

まず、建物の骨組みや屋根、外壁といった主要構造部に手をくわえるリノベーションは、建物の資産価値を大きく左右します。
具体的には、屋耐震補強のために壁や基礎を強化する工事、根材を軽量かつ高品質なものに変える工事などが該当します。
さらに、上記の工事は建物の耐久性や安全性を向上させ、結果的に評価額を引き上げる可能性が高いです。
一方、主要構造部の変更には補助金や減税制度が適用される場合があります。
耐震改修や省エネルギー改修をおこなった場合、一定の要件を満たせば固定資産税の減額措置を受けられるケースがあるため、リノベーションと同時に各種支援制度の利用を検討すると良いでしょう。
ただし、適用条件や期限は自治体ごとに異なるため、事前の情報収集が欠かせません。

用途変更で評価が変わることも？

建物の用途を変更するリノベーションについては、固定資産税に影響を与える可能性があります。
たとえば、住宅の一部を店舗や事務所として使うように改装した場合、住居用とは異なる評価基準が適用されることがあります。
住宅用地の特例が受けられなくなったり、商業用不動産としての評価が上がったりすることがあるため、税負担が増えるリスクに注意が必要です。
また、完全に住居以外の用途へ変更する場合だけでなく、住居と事務所を兼ねる「併用住宅」などに変更する際にも、どこまでが居住用で、どこまでが事業用にあたるかなど、細かな区分によって税率が異なります。
用途変更をともなうリノベーションを計画する際は、工事内容だけでなく、税制面のメリット・デメリットについてもしっかり調べておくことが重要です。

固定資産税が下がる可能性のあるリノベーションとは？

マイホームのリノベーションと聞くと、「建物の評価額が上がり、固定資産税が増えるのでは？」と心配される方も多いでしょう。
しかし、実際には条件を満たすことで固定資産税が下がったり、軽減措置を受けられたりするリノベーションが存在します。

耐震改修で固定資産税が軽減されるケース

地震の多い日本では、建物の耐震性能を向上させるリノベーションが人気です。
実は耐震改修をおこなうと、一定の条件を満たせば固定資産税が一時的に減額される制度があります。
とはいえ、自治体によって制度の細部は異なるため、たとえば「旧耐震基準の建物を現行基準以上に改修する」「自治体の指定する耐震診断・改修を受ける」といった基準をクリアした場合に適用されることが多いです。
減額の内容は「建物の固定資産税の一部が数年間、半額または一定割合で軽減される」といった形になります。
なお、安全性だけでなく、長期的な税負担の軽減を考えても、耐震改修はメリットの大きいリノベーションの1つでしょう。

省エネルギー改修による減税

近年では地球温暖化対策やエネルギー費の節約の観点から、省エネルギーのリノベーションが注目されています。
具体的には、断熱材の追加や断熱サッシの設置、高効率の給湯器や空調設備の導入などです。
これらの改修によって住宅の省エネ性能が一定水準を上回ると、固定資産税や都市計画税の減額制度が適用される場合があります。
たとえば、断熱性能の向上工事をおこなった住宅の固定資産税が、一部減額されることは珍しくありません。
自治体によっては「居住用部分の床面積が一定以下の場合に限る」といった細かな要件が設けられている場合があるため、工事を検討する際は事前に自治体や専門家に確認しましょう。
また、省エネルギー化は光熱費の削減にもつながるため、日々のコストパフォーマンスを高めるうえで大きな意義があります。

バリアフリー改修で得られる優遇措置

高齢化が進む日本において、住まいのバリアフリー化は重要なテーマです。
手すりの設置や段差解消、車いす対応の出入口や通路の拡張などをおこなうと、安全かつ快適に暮らせる環境を整えられるでしょう。
また、こうしたバリアフリーリノベーションは、一定の要件を満たすと固定資産税の減額対象となるケースがあります。
たとえば、高齢者や障がい者の居住のために改修をおこなった場合、その改修にかかった費用や改修内容に応じて減額幅が設定されることがあります。
バリアフリー化が進めば、将来の介護リスクを減らし、家族全員が安心して暮らせる住まいとなるため、物件の資産価値や居住満足度を高められるでしょう。

まとめ

リノベーションによって固定資産税が上がる場合がある一方で、条件を満たす工事をおこなうと税負担を軽減できるチャンスが存在します。
とくに、耐震・省エネ・バリアフリーといった社会的意義のある分野の改修工事は、固定資産税が下がる対象になりやすいです。
リノベーションを検討する際は、工事内容とあわせて税制優遇の要件や申し込み方法を調べ、実際にどの程度の軽減が見込めるのかをしっかり確認しましょう。