借地権と所有権の違いを解説！|大阪リノベーションマガジン大阪市でリノベーション物件を探すなら【リノベスト不動産】

筆者高井瑞樹

前職の金融機関では、消費者ローン・事業性融資を主とする融資係として金融知識を深めてまいりました。元銀行員としての知識を生かし、金融業界からの目線も併せてご提案させていただきます。
不動産業界としては1年生ではありますが、知識を深めつつ誠心誠意努めてまいります！

土地や建物を持つ際、「借地権」と「所有権」という言葉を耳にしたことはありませんか？これらはどちらも不動産を利用する重要な権利ですが、その特徴やメリット・デメリットは大きく異なります。「自分に向いているのはどちらだろう？」「買う前に違いを知っておきたい」と悩む方も多いはず。この記事では、借地権と所有権の基本から両者の違い、選び方のポイントまでをわかりやすく解説します。

【目次】

・借地権と所有権の基礎知識
・借地権の種類と特徴
・所有権と借地権の具体的な違い
・どちらを選ぶべきかを考えるポイント
・まとめ

借地権と所有権の基礎知識

借地権とは、他人の土地を借りてその上に自身の建物を所有する権利であり、借地借家法に基づいて定められています。建物の所有権は借地権者にあり、土地所有者（地主）には地代を支払う義務があります。また、借地権は「地上権（物権）」と「賃借権（債権）」に分類され、地上権は登記により第三者対抗力や担保設定が可能な強い権利性を持ち、賃借権は契約関係に基づく柔軟な性質を持ちます。

権利の種類	基本的な性質	第三者への対抗力
地上権	物権で強い権利、登記可能	あり（登記により）
賃借権	債権に基づく契約関係	制限あり（地主の承諾が必要な場合あり）

貸地権と所有権の法的な違いを整理すると以下の通りです。

比較項目	借地権	所有権
権利の自由度	契約内容による制約あり（更新・増改築など）	自由に使用・処分可能
権利構造	借地借家法に基づく契約に依存	民法に基づく絶対的な権利
契約期間の扱い	普通借地権は更新可能、定期借地権は期間終了で返還	期間の制限なし

借地権の種類と特徴

借地権には、法制度や契約の形態によって複数の種類があり、それぞれに特徴があります。不動産の活用や契約を検討する際は、違いを正しく理解することが重要です。

まず、「普通借地権」は借主が更新を前提に長期間土地を利用できる契約です。初回の存続期間は30年以上とされ、更新時には20年以上、さらに2回目以降は10年以上の期間が法律で定められています。地主が更新を拒むには「正当事由」が必要であり、借主保護の観点から安心して長期間土地を使用できます。

一方、「定期借地権」は期間終了時に必ず土地が返還される、更新のない契約です。主に以下の3種類があります：一般定期借地権（50年以上）、事業用定期借地権（10年以上50年未満）、建物譲渡特約付借地権（30年以上）。定期借地権では、満了時に更地返還あるいは建物譲渡といった条件が明確に定められている点が特徴です。

また、1992年以前に締結された契約では旧法（旧借地法）が適用され続けることがあります。旧法では、堅固建物（例：RC造など）は30年以上、非堅固建物（木造など）は20年以上、さらに「期間の定めなし」契約では堅固建物で60年、非堅固建物で30年という設定でした。借地人の保護が非常に強く、地主による更新拒絶は難しい法的枠組みです。

さらに、借地権は法的性質によって「地上権型（物権）」と「賃借権型（債権）」に分類できます。地上権型は、土地を直接的に支配する物権であり、地主の承認がなくても譲渡や転貸、担保設定が可能で、登記も必要です。一方の賃借権型は契約関係に基づく債権であり、譲渡・転貸には地主の承諾が必要で、担保設定は原則不可ですが、建物には抵当権を設定できる場合があります。

種類	主な特徴	存続期間・更新
普通借地権	更新可能、借主保護	最低30年、更新後は20年→10年
定期借地権（3種）	契約終了後返還・更新なし	一般：50年以上／事業用：10～50年／譲渡特約：30年以上
旧法借地権	旧法契約、更新拒絶困難	堅固建物：30年（なし→60年）、非堅固：20年（なし→30年）
地上権型 vs 賃借権型	物権（登記・譲渡自由） vs 債権（地主承諾要）	—

これらの違いを理解することで、借地契約の選択肢や注意点を把握でき、適切な判断につながります。

所有権と借地権の具体的な違い

所有権と借地権の違いを、利用の自由度や資産性、維持コスト、担保価値などの観点で整理しました。次の表をご覧ください。

観点	所有権	借地権
自由度・資産性	土地の使用・収益・処分が自由に可能で、資産価値が高く、流動性も高いです	土地を借りているため、建物の増改築や譲渡には地主の承諾が必要で、資産性・流動性は低めです
維持コスト	土地と建物に対して固定資産税・都市計画税などの税金負担があります	固定資産税は建物分のみ。土地分は地主負担ですが、地代・更新料・解体積立金などが継続的に発生します
担保価値・融資・相続時の利便性	所有権は担保設定が容易で融資に有利。相続や売却でも扱いやすいです	借地権は直接の抵当権設定は不可ですが、建物に対する抵当権設定で間接的に担保価値を得られます。ただし、契約残存期間が短い定期借地権は評価が低くなります

このように、所有権は自由度と資産価値が高く、維持にかかる税金は多いものの、融資や相続時には有利な点が多くあります。一方、借地権は初期費用を抑えられる反面、地主の許可が必要で自由度が低く、維持コストや将来的な制約も意識すべきです。ターゲットの方がどのような優先順位を持つかにより、どちらが適しているか判断しやすくなります。

どちらを選ぶべきかを考えるポイント

借地権と所有権のどちらを選択すべきかは、ご自身のライフスタイルや資金計画、将来の資産性や自由度の重視度などによって異なります。以下に、比較しやすい判断軸を整理してご紹介します。

判断ポイント	借地権のメリット	所有権のメリット
初期費用の節約	土地取得費が不要で、その分建物や設備に資金を回せます（借地権付き物件は所有権と比べて6～8割程度の価格になることがあります）。また、固定資産税や都市計画税は発生しません。	土地も取得するため資産性が高く、将来的な売却や相続時の財産評価にも有利です。
自由度・資産性	土地を自由に改変・処分するのは制限されており、増改築や売却の際には地主の承諾が必要な場合があります。資産としての評価も低く、住宅ローン審査で不利になる可能性があります。	土地を自由に売却・譲渡・建築が可能で、法の許す範囲で自由度が非常に高いです。金融機関からの評価も高く、住宅ローンや資金調達の面でも有利です。
将来の見通し	定期借地権であれば契約満了後に確実に土地が戻るため、相続や再利用の計画が立てやすく、所有者側にもメリットがあります。逆に更新可能な普通借地権は長期的な安定利用が可能ですが、将来の返還は不確定な点に注意が必要です。	将来の土地利用や処分について自由に計画でき、長期的な視点で資産形成を行いたい方に適しています。

このように、初期費用や税負担の軽減を重視する方には借地権、自由度や資産性を重視する方には所有権がおすすめです。それぞれのライフプランや価値観に応じた選び方が重要です。

まとめ

借地権と所有権の違いを理解することで、ご自身の目的や理想に合った土地の利用方法が選べます。借地権は初期費用を抑えたい方や一定期間だけ土地を利用したい方に向いており、所有権は資産形成や自由な利用を重視する方に適しています。双方の特徴をしっかり比較し、ご自身にとって最良の選択ができるよう、事前に情報を整理しておきましょう。不明点があれば、ぜひ当社へご相談ください。