重要事項説明とは？不動産購入時の確認ポイントや注意点も解説

夢のマイホームを購入する際、重要事項説明が難しく不安に感じていませんか。
不動産取引は高額な買い物なので、「よく分からないまま契約してしまった」という事態は避けたいですよね。
本記事では、重要事項説明で確認すべきポイントや注意点を解説いたします。
マイホームの購入を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産購入時の重要事項説明とは何か

マイホームの購入を検討する際、まず理解しておきたいのが「重要事項説明」です。
まずは、重要事項説明がなぜ義務付けられているのか、背景と目的について解説していきます。

重要事項説明の目的と役割

重要事項説明の目的は、高額な取引である不動産を買う方を守ることです。
具体的には、購入する物件の権利関係や法律上の制限、建物の状態といった詳細な情報が説明されます。
くわえて、代金の支払いや契約解除に関する条件など、契約を結ぶかどうかの判断に不可欠な情報が丁寧に伝えられます。
重要事項説明を通じて、買い手は物件や契約内容に伴うリスクを正しく理解し、納得したうえで契約へと進むことができるのです。
万が一、説明内容に間違いがあった場合は、不動産会社は法的な責任を問われ、買い手は契約の解除などを請求することができます。

宅建業法に定められた法的根拠

重要事項説明は、宅地建物取引業法という法律の第35条により、不動産会社に課せられた法的な義務となっています。
法律では、売買などの契約が成立するまでの間に、国家資格を持つ宅地建物取引士が必ず説明をおこなうよう定めています。
その際には、説明する内容を詳しく記載した「重要事項説明書」を交付しなければなりません。
不動産会社がこの義務を怠った場合、業務停止命令や免許取消といった、重い行政処分を受けることになります。

宅建士が契約前に実施する

重要事項説明は、買い手が内容を理解し契約するか判断するために、必ず売買契約を結ぶ前におこなわれます。
契約する日と同じ日におこなうことも多いですが、可能であれば事前に説明書の写しをもらい、自宅で目を通す時間があると安心です。
手続きの当日は、宅地建物取引士が資格の証明である「宅地建物取引士証」を提示したうえで、説明を始めます。
そして、交付された重要事項説明書に沿って、項目を一つひとつ丁寧に読み上げながら進めていく流れです。
近年では、IT技術の活用により、パソコンなどの画面を通して、オンラインで説明を受けることも認められています。
すべての内容を理解し同意したら、重要事項説明書に署名と押印をおこない、次の売買契約の締結へと進むことになります。

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不動産購入の際に重要事項説明で確認すべきポイント

前章では重要事項説明の法的根拠や目的について述べましたが、実際に何を確認すれば良いか気になりますよね。
ここでは、確認すべき物件情報と取引条件のポイントについて解説いたします。

物件固有の情報を確認する

購入する物件そのものに関する情報で、最初に確認すべきは登記記録に書かれた「権利関係」です。
これは、不動産の所有者が誰で、抵当権のような所有権以外の権利が付いていないかを示す、重要な項目になります。
とくに、中古物件では抵当権が残っている場合があり、抹消の条件が明記されているか確認することが不可欠です。
次に大切なのが、その土地に建てられる建物の種類などを定めた「用途地域」といった法令上の制限です。
さらに、水道やガス、電気といった生活に不可欠なインフラの整備状況も、事前に把握しておく必要があります。
前面道路に配管が来ていない場合、引き込み工事で高額な費用が発生することもあるため、費用負担の有無を明確にしておきましょう。

取引条件や支払い方法をチェック

売買価格はもちろんですが、契約時に支払う手付金の額や、法的な性質をきちんと理解することが大切です。
手付金は契約解除の条件に深く関わるため、どのような場合に返還され、または放棄するのかを把握しておきましょう。
また、多くの方が利用する住宅ローンに関する「ローン特約」は、買主を守るための重要な取り決めです。
これは、もしローンの審査に通らなかった場合に、違約金なしで契約を白紙に戻せるという内容になります。
ローン特約がないと、思わぬ違約金を請求される恐れがあるため、適用される期日などの条件を細かくチェックしておきましょう。

書面と現物で相違がないか確認

重要事項説明書に書かれた内容と、実際の物件に違いがないか、ご自身の目で確認する作業も欠かせません。
できれば説明を受ける前に書類の写しを入手し、現地を訪れて巻尺などで測ってみることが大切です。
また、お隣の木の枝が敷地に入り込んでいないかなど、境界を示す杭を確認しながら見て回りましょう。
万が一、書面と実際の状況に違う点が見つかった場合、その場で安易に署名や押印をしてはいけません。
まずは、担当の宅地建物取引士に相違点を伝え、なぜ違うのかという理由の説明を求めることが大切です。
そのうえで、書面を正しい情報に修正してもらうよう依頼し、内容に完全に納得してから手続きを進めるようにしましょう。

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不動産購入における重要事項説明の注意点

ここまで重要事項説明で確認すべきポイントを解説しましたが、より安心して取引するために注意点もおさえておきましょう。
最後に、トラブルを未然に防ぐための注意点と対策について解説していきます。

説明書のコピーを再確認

トラブルを未然に防ぐもっとも効果的な方法は、事前に重要事項説明書の写しを入手して自宅で読み込むことです。
不動産会社にお願いすれば、説明の数日前に、メールや郵送で書類を送付してくれることが多いです。
自宅で事前に目を通しておくことで、専門用語を自分のペースで調べたり、ご家族と相談したりする時間を確保できます。
また、冷静な環境で読み込むことで、書類上の矛盾点や、物件を見学した際の印象との違いにも気づきやすくなるでしょう。

疑問点はその場で質問する

説明の当日は、少しでも疑問や不安に感じた点があれば、その場で必ず質問し、納得するまで説明を求めましょう。
宅地建物取引士には、買い手が分かるように丁寧に説明する義務があり、質問は将来のトラブルを避けるためにも重要です。
もし、質問への回答が曖昧であったり、口約束だけで済ませようとしたりする場合には、注意が必要となります。
たとえば、「境界については売主の負担で後日、境界標を設置します」といった約束は、書面に残さなければ法的な効力を持ちません。
内容に納得できないまま、その場の雰囲気に流されて署名してしまうことは、絶対に避けるようにしましょう。

契約後の変更やトラブル発生の対処法

契約後から引渡しまでの間に説明内容に変更があれば、不動産会社は再度説明する義務を負います。
また、不動産会社が嘘を告げたり、伝えるべき事実を伝えなかった場合、宅地建物取引業法に違反するため、契約の解除や損害賠償を請求できる可能性があります。
契約を解除する際は、まず内容証明郵便などで不動産会社に意思表示をおこない、手付金などの返還を求めましょう。
当事者間での解決が難しいときは、各都道府県の不動産取引の相談窓口や、弁護士などの専門家に相談することになります。
こうした事態に適切に対処するためにも、重要事項説明書などの書類ややり取りの記録は、すべて大切に保管しておくことが重要です。

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まとめ

重要事項説明は、宅建業法により、高額な不動産取引において買い手を守るために、契約前に実施が義務付けられています。
説明を受ける際は、物件の権利や法令上の制限、ローン特約などの取引条件を一つひとつ確認することが重要です。
トラブルを避けるには、説明書の写しを事前に確認し、疑問点はその場で解決してから署名することが大切です。