リノベーション向き物件とは？選び方や注意点を解説

中古物件は購入価格が安い分、リノベーションに多くの費用を回すことが可能です。
しかし物件によっては自分たち好みの内装や間取りへのリノベーションができない可能性があるため、購入前にはしっかりと見極めることが大切です。
そこで今回は、リノベーション向き物件の特徴や選び方のポイント、購入時の注意点について解説します。

リノベーション向き物件の特徴とは？

「リノベーション向き物件」とは、購入後に自分の理想の空間へと再設計しやすい物件を指します。
しかし一戸建てとマンションとでは、リノベーション向きかどうかの条件が異なる点に注意が必要です。
ここでは、リノベーション向きの一戸建てとマンションそれぞれの特徴について解説します。

リノベーション向きの一戸建てとは？

一戸建てはマンションよりもリノベーションの自由度が高く、間取り変更や増築など、大規模な工事が可能です。
しかし、1981年5月31日以前に建てられた一戸建ては現行の耐震基準を満たしておらず、リノベーション時に耐震補強工事が必要になります。
これにより、リノベーション費用が予想以上に高くなる可能性があります。
そのため、リノベーションを前提に中古の一戸建てを購入する場合は、1981年6月1日以降に建築確認が行われた物件を選ぶことが重要です。
この年以降に建てられた物件は現行の耐震基準を満たしているため、耐震補強工事の必要がない可能性が高く、余計な費用を避けられます。
また、リノベーション向きの一戸建てを選ぶ際のポイントとして、完了検査証の有無も重要です。
完了検査証は、建築工事が法律に基づいて完了したことを証明する書類であり、これがないと住宅ローン審査に通らないことがあります。
ローンを利用して購入する場合は、完了検査証があるかどうかを必ず確認しましょう。
さらに、工事中の資材を置く場所や工事車両の駐車スペースが周囲や敷地内に確保しやすい一戸建ては、リノベーションをおこないやすい物件です。

リノベーション向きのマンションの特徴とは？

マンションのリノベーションをおこなう際には、専有部分に限られるため、主に水回りやキッチンの配置変更、床や壁のデザイン変更などで理想の空間を作り上げることが可能です。
ただし、建物の構造によっては間取り変更が難しい場合があるため、事前に確認が必要になります。
マンションの構造には「壁式構造」と「ラーメン構造」の2種類があり、リノベーションをしやすいのは「ラーメン構造」です。
壁式構造では壁が建物を支えるため、リノベーションで壁を取り壊すことができません。
このため、間取り変更を伴うリノベーションが難しくなります。
一方、ラーメン構造は柱と梁で建物を支えるため、壁を取り壊すことができ、間取りの変更や自由度の高いリノベーションが可能になります。
理想のリノベーションを実現したい場合は、ラーメン構造のマンションを選ぶことがポイントです。
また、マンションによっては管理規約でリノベーションが制限されている場合もあります。
住民が個々に自由にリノベーションをおこなうことで、マンション全体の資産価値が下がることを防ぐためです。
したがって、リノベーションを前提にマンションを購入する場合は、管理規約の確認を怠らないようにしましょう。

リノベーション向き物件の選び方

理想のリノベーション向き物件を見つけるためには、いくつかのポイントを重視して選ぶ必要があります。
ここでは、価格・構造・築年数に着目してリノベーション向きの物件の選び方を解説します。

選び方のポイント①価格

リノベーションを前提に物件を購入する際は、物件の価格設定が重要な判断基準となります。
購入費用が過剰になると、リノベーションに充てる予算が減少し、思い通りの住まいを実現できなくなる可能性があります。
そのため、物件購入前にリノベーション費用を含めた予算を立てることが重要です。
資産価値の下落が緩やかで、販売価格が比較的安いのは築15～20年ほどの物件です。
安さを重視しすぎて築年数が古い物件を選ぶと、設備など目に見えない部分で修繕が必要になり、余分な費用がかかる可能性があるため注意しましょう。
ただし、物件の欠陥を見分けることは難しいため、不動産会社にアドバイスを求めながら物件を探すことをおすすめします。

選び方のポイント②構造

一戸建てではそこまで意識する必要はありませんが、リノベーションを前提にマンションを購入する場合は、構造をしっかりと確認することが重要です。
前述のとおり、壁式構造のマンションではリノベーションの範囲が限られるためです。
そのため、間取り変更を伴う大規模なリノベーションを希望する場合は、事前にその旨を不動産会社に伝え、物件を紹介してもらうことをおすすめします。

選び方のポイント③築年数

リノベーション向きの物件を選ぶ際には、築年数を考慮する必要があります。
築年数が古い物件はリノベーションの自由度が高い一方で、老朽化に伴う修繕が必要になる可能性が高くなるため、注意が必要です。
築年数が古い物件を選ぶ際は、購入価格だけでなく、劣化している箇所や修繕にかかる費用を確認することが重要です。
ただし、物件によっては築年数が古くても管理が行き届いており、状態が良好なものもあるため、古ければリノベーション向きでないとは一概には言えません。

リノベーション向き物件を購入するときの注意点

リノベーションを前提として物件を購入するときには、後悔を防ぐためにもいくつか押さえておきたいポイントがあります。
ここでは、リノベーションを検討している方が物件を購入するときの注意点について解説します。

注意点①予算

物件購入時の注意点のひとつは、全体の予算を決めておくことです。
物件購入費用に過度に比重を置くと、リノベーションに予算を回せず、理想の住まいを実現できなくなる可能性があります。
そのため、リノベーションを前提に物件を購入する際は、物件とリノベーションのどちらを優先するかを決めたうえで、資金計画を立てることが重要です。
おすすめするのは、交通アクセスや将来的な資産価値、周辺環境などを考慮して、物件の購入を優先することです。
そのうえでリノベーションに回す予算を設定すれば、理想の住まいを実現しやすくなります。

注意点②管理状態

特にマンションでは、物件の管理状態に注意する必要があります。
管理状態が悪いと、建物全体の劣化が早まるだけでなく、長期的に快適に暮らすことができなくなります。
そのため、中古マンションを購入する際には、部屋だけでなくエントランスなどの共用部分もしっかり確認することが重要です。
また、将来的な修繕計画についても確認しておくと、安心して購入を進めることができます。

注意点③耐震性

地震大国である日本では、耐震性の高さは物件選びの重要なポイントです。
とくに築年数の古い物件では、現行の耐震基準を満たしていないことがあり、リノベーション時に耐震補強工事が必要となるケースも少なくありません。
また、旧耐震基準の物件は担保価値が低く、購入時に住宅ローンを組めない恐れがあります。
さらに、住宅ローン控除や登録免許税・不動産取得税の軽減措置が適用されない可能性があるため、注意が必要です。

まとめ

新耐震基準で建てられていて完了検査証がある一戸建て、ラーメン構造のマンションはリノベーションに向いています。
リノベーションを前提に物件を選ぶときには物件価格だけでなく、築年数や構造にも目を向けるようにしましょう。
また購入時には耐震性の確認や予算配分、マンションの管理状況のチェックも欠かせません。