マイホーム購入前に知っておきたい住宅ローン

□住宅ローンってどういうもの？

住宅ローンとは、マイホームを購入する際に金融機関から借りるお金のことです。借入額に利息を加え、毎月分割で返済していきます。返済期間は一般的に20～35年で、金利タイプには『固定金利』と『変動金利』があります。この金利タイプについては後ほど詳しく解説します。
住宅ローンの借入時には、頭金の準備や無理のない返済計画を立てることが重要です。銀行ごとに条件も異なるため、比較して最適なローンを選ぶことが大切です。

□住宅ローンの種類と選び方

住宅ローンにはいくつか種類があり、それぞれに特徴があります。自分に合ったローンを選ぶことが大切なので、まずは各タイプを理解しどのような点を重視するのかを考えることが大切です。以下に、主なローンの種類と選び方を詳しく解説します。

◎固定金利型ローン
金利が返済期間中ずっと一定で、最初に決めた金利がそのまま続き、返済額も毎月同じです。金利の上昇リスクを避けることができ、将来的に金利が高くなった場合でも影響を受けないため、長期の返済計画が立てやすく安心です。
デメリットとして、初期の金利が変動金利型より高い場合が多く、市場金利が低い時期に借りた場合でも、固定金利を選んだことでその低金利を享受できないことがあります。

◎金利変動型ローン
金利が市場金利に連動して変動します。通常、1年ごとに金利が見直され、金利が上昇すると返済額も増えます。初期金利が低く設定されることが多く、返済が始まったばかりの頃は負担が軽く感じます。長期的に低金利を維持できれば、大きな利息の節約になります。
しかし、市場金利の変動により、将来的に金利が上昇した場合返済額が増加します。そのため、金利が上がった場合に備えて、返済額の増加分を負担できるかを考える必要があります。

◎フラット35
住宅金融支援機構(住宅支援機構)と提携した金融機関が提供しており、住宅ローンの中でも有名な固定金利型です。最長35年間金利が固定され、初回契約時に決まった金利が、借入期間中ずっと変わりません。自己資金が少なくても借りやすく、低金利で長期的に安定した返済が可能です。
初期金利は一般的に変動金利型よりも高めで、一定の年収基準や住宅の性能基準(省エネ基準)など、フラット35の条件を満たす必要があります。住宅支援機構の審査を通過する必要があるため、利用できる人とそうでない人がいます。

◎フレックス型ローン
フレックス型ローンは、最初に変動金利でスタートし、その後一定期間ごとに金利が変動し、その後固定金利に切り替わるタイプです。金利が低い時期に始めて、その後安定した金利に移行することができます。金利が低い期間に早期返済や借り換えをすることで、利息負担を軽減できる可能性があります。
このローン型には金利変動のリスクがあるため、返済計画に注意が必要です。また、固定金利に切り替わるタイミングで金利が上昇する可能性もあるため、その点に注意が必要です。

自己資金(頭金)をどれだけ用意できるかによって、借入金額が決まります。また、返済期間が長くなると月々の支払いは少なくなりますが、総返済額が増えることに注意が必要です。
また、金利以外にも、事務手数料や保証料、返済方法の違いなどもあるので、複数の銀行で比較して自分に合った選択をすることが大切です。

□住宅ローンの借り方・審査の流れ

Step①ローンの種類を選ぶ
まずは、自分に合った住宅ローンを選びます。金利タイプ(固定金利型、変動金利型、フラット35など)や返済期間、条件などを比較して、どのローンが最適かを決定します。住宅ローンの返済額の基準は、収入の25～30％が目安と言われています。

Step②事前審査の申込み
住宅ローンの申し込みを行う前に事前審査を受けます。事前審査では、収入や勤務先、借入金額をもとに融資を受けることができるかどうかが判断されます。この段階では、まだ具体的な物件が決まっていなくても申し込むことができます。審査が通れば、『事前承認書』が発行され、購入可能な物件の価格帯や借入可能額が提示されます。

Step③物件選び
ローンの事前審査が通ったら、購入する物件を選びます。ローンを借りる上で重要なのは、ローン担保となる物件自体に問題がないかを確認することです。物件の価格や場所、状態、ローンの対象物件かどうかを考慮して希望の家を決定します。

Step④本審査の申込み
物件が決まったら、金融機関に本審査の申込みをします。本審査では、物件の査定やローン契約の詳細(収入証明、信用情報の確認など)について審査が行われます。本審査に通ると、正式にローン契約を結ぶことができます。

Step⑤ローン契約の締結
本審査が通れば、ローン契約を締結します。契約書にサインをして、金利や返済条件が正式に決定されます。契約後、融資が実行され、指定の口座に融資額が振り込まれます。その後物件の引き渡しや登記手続きが行われ、家の購入が完了します。

□住宅ローンの返済計画

住宅ローンの返済計画は、ローンの借入額や金利、返済期間に基づいて決まります。しっかりとした計画を立てることで、将来の負担を軽減し、安定した生活を維持することができます。ここでは、返済計画を立てる際に重要なポイントを詳しく説明します。

1．返済計画を立てる際の基本要素
・借入額
住宅ローンの借入額は、物件の購入価格や自己資金(頭金)によって決まります。頭金を多く入れることで、借入額を減らし、月々の返済負担を軽減することができます。

・返済期間
返済期間は、通常10～35年が一般的ですが、返済期間が長くなるほど月々の返済額は少なくなります。ただし、返済期間が長くなると総支払額は増えるため、適切なバランスを考える必要があります。

・金利タイプ
住宅ローンの金利タイプには先ほど説明した、『固定金利型』『変動金利型』『フラット35』などがあり、金利が変動するタイプでは、将来の返済に影響が出る可能性があります。金利が低い時期に変動型を選ぶと、最初は負担が少なくなりますが、金利が上昇した場合に返済額が増加します。

2．返済額の計算方法
返済額は基本的に、元利均等返済方式または元金均等返済方式で決まります。

元利均等返済方式
この方式では、毎月の返済額が一定で、最初は利息部分が多く元金部分が少ないという特徴があります。返済期間は長く、最初のうちは利息負担が大きいため、後半になって返済額のうち元金の割合が増えていきます。

元金均等返済方式
この方式では、毎月の返済額の元金部分が一定となり、利息部分が段階的に減少します。したがって、月々の返済は最初は高めですが、返済を進めるにつれて減少します。総返済額が少なく済むため、早い段階で返済を望む場合に有利です。

3．返済計画の立て方
返済計画を立てる際には、以下の点に注意しましょう。

収入に見合った返済額を設定する
住宅ローンの返済額は、月収の25～30％が目安とされています。無理のない範囲で返済額を設定することが重要です。収入が安定している場合は、やや高めに設定して返済を早めるのも一つの方法ですが、生活費や予備費を考慮して余裕を持った計画を立てましょう。

金利の動向を予測して柔軟に対応する
金利が変動するタイプのローンを選んだ場合、金利の動向によって返済額が変わります。将来的に金利が上昇した場合に備えて、一定の余裕を持った返済額を設定するか、繰り上げ返済を検討することも一つの方法です。

ライフステージを考慮する
ライフステージが変わると、収入や支出が大きく変わる可能性があります。例えば、子供が生まれた場合や教育費がかかる場合、または定年後の収入減少が予想される場合など、返済計画は柔軟に対応する必要があります。これらを考慮して、将来の収入の変動を見越した返済計画を立てることが大切です。

4．返済計画に組み込みべき要素
・繰り上げ返済
繰り上げ返済は、余裕があるときに追加で元金を返済する方法です。元金部分を早く減らすことで、支払う利息を軽減することができます。金利が高い時期に繰り上げ返済を行うと、長期的に大きな効果が期待できます。
デメリットとして、急な支出や予期しない出費があった場合に、手元の資金が不足する可能性があるため、繰り上げ返済のタイミングは慎重に検討しましょう。

・返済額の見直し
一定期間経過後に返済計画を見直すことも有効です。特に、金利が変動するタイプのローンでは、金利が上昇した場合に返済額が増えることがあります。その場合、再度自分の生活状況を見直し、返済額を調整することができます。

5．ローンの借り換え
もし、金利が低くなった場合や、自分の返済状況が改善された場合には、住宅ローンの借り換えを検討することも選択肢の一つです。借り換えを行うことで金利が下がり、月々の返済額を減らすことができるかもしれません。借り換え時には手数料や費用が掛かるため、どれくらいの期間で元が取れるかをシミュレーションするのがおすすめです。

□まとめ

今回のブログでは、住宅ローンの選び方から返済計画まで、住宅ローンを借りる際に必要な知識を詳しく解説しました。ローンの種類や特徴を理解し、自分のライフスタイルに合ったものを選ぶことが重要です。また、返済計画をしっかりと立てることで、将来の不安を減らし、安定した返済が可能になります。金利の動向やライフステージの変化を考慮し、柔軟に対応することも大切です。しっかりとした準備と計画を立てることで、夢のマイホームを実現する一歩を踏み出しましょう。