実家建て替え時のメリットと注意点｜諸費用・固定資産税・相続
｜目次
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実家を建て替えるメリット・デメリット
メリット
◎最新設備・間取りの導入
古い家では対応が難しい最新の住宅設備(高断熱、高気密のサッシ、オール電化、床暖房など)を導入でき、より快適な住まいを実現できます。間取りも自由に設計できるため、ライフスタイルに合った家づくりが可能です。
◎耐震性・断熱性の向上
古い家は耐震基準が現代と異なるため、地震への備えが不十分な場合があります。建て替えをすれば、最新の耐震基準に適合した安心できる家になります。また、断熱性能も向上し、夏は涼しく冬は暖かい家になります。
◎維持費削減
築年数が経過した家は、リフォームや修繕が必要になることが多いですが、新築ならしばらくの間は大きなメンテナンスが不要です。結果的に長期的なコストを抑えられる場合もあります。
◎バリアフリー設計が可能
高齢の家族がいる場合、バリアフリー設計を取り入れることで、将来的により暮らしやすい家にできます。段差を無くしたり手すりを設置することで、安全性の向上を図ります。
◎資産価値の向上
新築の家は資産価値が高まり、売却や相続の際にも有利になります。築年数の古い家よりも市場価値が高いため、将来的な選択肢が広がります。
デメリット
◎建築費用が高額になる
リフォームと比較し、建て替えには大きな費用がかかります。特に、解体費や仮住まいの費用も含めると、予想以上にコストが膨らむ可能性があります。
◎仮住まいが必要になる
建て替え期間中は別の場所に住む必要があり、賃貸の家賃や引っ越し費用が発生します。仮住まいの確保も考慮する必要があります。
◎建築制限がかかる場合がある
建築基準法の改正により、元の家と同じサイズや高さで建てられないケースもあります。特に、道路との距離や建ぺい率・容積率の規制には注意が必要です。
実家建て替えに掛かる諸費用
実家の建て替えには、建築費用の他様々な諸費用がかかります。以下、具体的な費用項目とその目安を紹介します。
解体費用
目安：100万～300万円(坪単価3～6万円)
・木造→3～5万円／坪
・鉄骨造：5～7万円／坪
・RC造(鉄筋コンクリート造)：7～10万円／坪
※アスベスト処理が必要な場合は追加費用(50～100万円)がかかることもあります。
仮住まい・引っ越し費用
目安：50万～150万円
・賃貸物件の家賃(半年～1年)：10万～15万円／月(地域による)
・敷金礼金：賃料の1～2ヶ月分
・引っ越し費用(2回分)：20万～50万円
建築費用
目安：1,500万～4,000万円(坪単価50万～100万円)
・本体工事費：1,500万～3,500万円(建築規模や仕様による)
・付帯工事費：200万～500万円(基礎工事、外構、造成など)
地盤調査・改良費用
目安：10万～100万円
・地盤調査費：5万～10万円
・地盤改良工事費：50万～100万円(軟弱地盤の場合)
各種申請・登記費用
目安：30万～100万円
・建築確認申請費：10万～30万円
・登記費用(建物表示・保存登記など)：20万～50万円
・不動産取得税(新築時)：20万～60万円(評価額による)
ローン関連費用(ローンをする場合)
目安：50万～200万円
・ローン事務手数料：3万～5万円
・ローン保証料：数十万円(借入額による)
・団体信用生命保険(団信)：金利上乗せまたは一括払い
外構・インテリア費用
目安：100万～500万円
・外構工事(フェンス・駐車場など)：50万～300万円
・カーテン、照明、エアコンなど：50～200万円
近隣対応・引っ越し挨拶費用
目安：1万～5万円
実家の建て替えには多くの費用が発生するため、トータルの予算をしっかり把握することが重要です。特に、解体・仮住まい・申請関係の費用は見落としがちなので注意しましょう。
固定資産税の影響
固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される税金です。
基本的には【 課税標準額×1.4％(標準税率) 】の計算方式で算出されます。固定資産税は①土地と建物の両方にかかる、②建物は築年数が経つほど評価額が下がる(経年劣化による減価)、③新築すると評価額が上がり、固定資産税も増加する可能性は高いとされています。
建て替えによる固定資産税の変化
⑴土地の固定資産税→基本的には変わらない
土地の固定資産税は、建て替えによって大きく変わることはありません。ただし、『住宅用地の特例(※)』の適用条件が変わると税額が増減することがあります。
※『住宅用地の特例』
・200㎡以下の部分(小規模住宅用地)→課税標準額が1／6に軽減
・200㎡超の部分(一般住宅用地)→課税標準額が1／3に軽減
⇨住宅が建っていれば適用されるが、建て替え中に空き地になると適用されない可能性あり
⇨長期更地のままだと税額が大幅に上がることがある
⑵建物の固定資産税→新築すると税額が上がる
建物の固定資産税は新築時の評価額を基準に計算されるため、建て替え後は通常、税額が増えます。
・古い家：評価額が下がっているため固定資産税は低め
・新しい家：評価額が高いため固定資産税は上がる
⇨特に、延床面積が増える・高級設備を導入する場合は税額が大きく変動
固定資産税の軽減措置(新築住宅の減額)
一定の条件を満たす新築住宅は、固定資産税が軽減される制度があります。
①一般的な新築住宅の軽減措置
【条件】
・床面積50㎡以上280㎡以下(賃貸住宅は40㎡以上)
・居住用部分の割合が1／2以上
【軽減内容】・3年間、建物の固定資産税が半額(長期優良住宅は5年間)
・3階建て以上の耐火・準耐火建築物(マンションなど)は5年間
⇨期間が終了すると通常の税額に戻るので注意
②長期優良住宅の優遇措置
【条件】
・省エネ・耐震・バリアフリー性能などが一定基準を満たす
・行政に長期優良住宅の認定を受ける
【軽減内容】
・減額期間が5年に延長(通常は3年)
・住宅ローン控除や登録免許税の優遇も受けられる
⇨長期優良住宅にすると税制優遇を受けられるが、申請手続きが必要
建て替え時の固定資産税に関する注意点
⑴更地期間が長引くと税額アップ
住宅が取り壊されると、その土地は『更地』扱いになり、住宅用地の軽減措置が適用されなくなることがあります。
例）建て替え期間が1年以上になった場合
・住宅用地の特例が解除され、土地の固定資産税が最大6倍になることも！
・早めに建築を進めるか、自治体に『建築中のため軽減措置の継続が可能か』相談すると良い
⑵築後しばらくして税額が変わる
新築の固定資産税は、竣工後しばらくしてから正式な評価額が決まり、自治体から通知が届きます。
⇨評価額が確定するまでは、正確な固定資産税額がわからないため、予算に余裕を持っておくことが大事
相続対策のポイント
実家を建て替える際、相続対策を意識することで、将来的な税負担を減らしスムーズな資産継承が可能になります。建て替えに伴う固定資産税の変化や相続税への影響、活用できる特例制度について詳しく解説します。
実家建て替えと相続税の関係
親が所有する実家を建て替える場合、将来的に相続財産の評価額が変わるため、相続税の課税額に影響を及ぼします。
⑴建て替えによる相続税評価額の変化
▸土地の評価額：基本的に変わらないが、利用状況で影響あり
・自宅として使用している場合、"小規模宅地等の特例(最大80％減)”の対象になりやすい
・更地にしたまま相続すると、特例が適用されず評価額が高くなることがある
▸建物の評価額：新築すると評価額アップ
・古い家は減価償却されているため評価が低い
・建て替えで新築すると、固定資産税評価額が上がり、相続税の課税対象額も増える
⇨節税対策として『小規模宅地の特例』や『生前贈与』などの活用を検討するのがポイント！
実家建て替え時の相続対策のポイント
⑴小規模宅地等の特例を活用する
相続時に、一定に要件を満たせば土地の評価額を最大80％減額できる特例です。
【主な条件】
・被相続人(親)が住んでいた土地であること
・相続人(子)が相続後も引き続き住むこと(賃貸や売却すると適用外)
【節税効果の例】
・土地の評価額が5,000万円の場→小規模宅地の特例を使えば1,000万円(80％減額)に！
※注意点：建て替えの際に親が仮住まいで引っ越し、そのまま実家に戻らない場合、特例が適用されなくなることがあるので要注意！
⑵生前贈与を活用する(建物を贈与する)
建て替え後の新築建物を親から子へ贈与することで、相続税の負担を軽減できます。
▸『贈与税の基礎控除(年間110万円)』を利用する
・毎年110万円以下の贈与なら税金がかからない
・数年に分けて贈与することで相続税の対象財産を減らせる
▸『相続時精算課税制度』を利用する
・60歳以上の親から18歳以上の子へ、2,500万円まで贈与税が非課税
・相続時に相続財産として合算されるが、相続税の節税効果が期待できる
⇨建物を子名義にすることで、親の相続財産から切り離し、将来の相続税対策に！
⑶二世帯住宅にして相続税の節税を狙う
親と子が同居できる『二世帯住宅』にすると、相続税対策として有利になるケースがあります。
▸土地の評価額を抑えられる
・二世帯住宅なら土地の相続税評価が減額される可能性がある
・親と子が共同で建築すれば、建物の持分を分けることができ、相続財産の分割がスムーズになる
▸相続税の節税効果
・『小規模宅地等の特例』が使いやすくなる
・親が亡くなった後も子が住み続けるなら、相続税評価を大幅に減額できる
⇨二世帯住宅にすることで、相続時の土地評価額額の軽減や、親の介護にも役立つ！
まとめ
実家の建て替えは、耐震性や快適さの向上、資産価値のアップといったメリットがある一方、高額な費用や固定資産税の増加、仮住まいの手配などの負担も伴います。費用面では、建築費や解体費に加え、補助金の活用も検討が必要です。また、固定資産税の変動や相続税への影響も考慮し、『小規模宅地の特例』や『生前贈与』などの対策を講じることが重要です。家族と話し合い、専門家のアドバイスを受けながら進めることで、後悔のない建て替えが実現します。皆さまにとって、建て替えの一番の目的は何でしょうか？費用・税金・相続など、優先すべきポイントを整理しながら、理想の住まいを考えてみてください！
