不動産売却時の媒介契約とは？3種類の契約のメリットと注意点をご紹介

不動産の売却をするときに考えておきたいのが、どの媒介契約を選択するかです。
不動産の媒介契約には、3つの種類がありますが、どれを選択すれば良いのか迷っている方もいるでしょう。
今回は、不動産売却時の媒介契約とはどのようなものか、媒介契約の種類とそれぞれのメリット、注意点についてご紹介します。

不動産売却時の媒介契約とは

媒介契約とは、不動産を売却するときに不動産会社と交わす契約を指し、大きく分けて3種類の形態があります。
ここからは、不動産売却時の媒介契約の種類についてご紹介します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できるタイプの契約です。
くわえて、依頼者が自分で購入希望者を探してきたときには、不動産会社の仲介がなくても不動産の売買ができます。
たとえ複数の不動産会社と媒介契約を結んだとしても、成約しなければ仲介手数料は発生しないため、支払う仲介手数料は他の契約と同じです。
一般媒介契約では、レインズといわれる指定流通機構への登録は任意となっています。
また、依頼者に対する販売状況の報告義務はありません。
契約期間には定めがなく、依頼者と不動産会社の間で自由に決められます。
一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があり、明示型とは売り手が不動産会社へ仲介を依頼するときに、他社との契約の有無を告知する必要があるものです。
一方で、非明示型では、複数の会社と媒介契約を結んでいることを知らせる必要がありません。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社のみに物件の売却を依頼できる契約で、他の不動産会社に仲介を依頼することは不可能です。
専任媒介契約では、有効期限は3か月と定められています。
また、自分で購入希望者を見つけたときは、不動産会社の仲介なしで売買契約を結ぶことが可能です。
専任媒介契約のレインズへの登録は、媒介契約を締結した翌日から7日以内と決められています。
依頼者への販売状況の報告を、14日に1回以上おこなうことが義務付けられています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社だけに物件の売却を依頼する契約です。
他の不動産会社への売却依頼はできないうえに、依頼者が自分で買主を見つけてきても、不動産会社を媒介して売買取引をおこなう決まりとなっています。
専属専任媒介契約では、3か月が有効期間となっており、それを超えての契約締結はできません。
レインズへの登録は、媒介契約を締結した翌日から5日以内におこなうと決められており、専任媒介契約よりも早く登録する必要があります。
専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、依頼者に対して7日に1回以上の頻度で販売状況の報告をおこなう義務があります。

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不動産売却における媒介契約のメリット

不動産売却時に結ぶ媒介契約には3種類あり、それぞれに異なるメリットがあります。

販売活動

専属専任媒介契約や専任媒介契約では、1社のみが媒介契約を締結しているので、不動産会社にとっては自社の独自物件と考えることができます。
売買契約を成立させれば、仲介手数料が手に入ることが明確なので、お金や時間をかけてでも販売活動をおこなってくれる可能性が高い点がメリットです。
しかし、一般媒介契約は販売活動をおこなったとしても、先に他の不動産会社が買主を見つけてしまえば、仲介手数料は手に入りません。
そのため、不動産会社によっては、積極的な販売活動をおこなわない可能性があります。
一方で、一般媒介契約はレインズへの登録義務がないため、全国の不動産会社に物件情報を公にせずに販売活動をすすめられるのがメリットです。
たとえば、自宅の売却を近隣や親戚に知られたくないなど、公にせずひっそりと販売活動をおこないたいときには、一般媒介契約が適しています。

報告義務

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、販売活動の報告義務があるのに対して、一般媒介契約は販売活動の報告義務がありません。
専属専任媒介契約は、1週間に1度、専任媒介契約は2週間に1度の頻度で報告をする必要があるため、積極的に販売活動をしてもらえる可能性が高い点がメリットです。
一方で、一般媒介契約には販売活動の報告義務がないため、積極的な販売活動をしてもらえない可能性があります。
一般媒介契約では、複数の不動産会社と媒介契約を結んでいるケースがほとんどですが、販売活動の報告をもらえないと、それぞれの不動産会社の販売状況がみえません。
買い手がどのように反応しているのか把握できないので、適切なタイミングで価格の見直しをするなど、戦略が立てにくい点はデメリットです。

自己発見取引

専任媒介契約と一般媒介契約は、自分で買主を探してくる自己発見取引ができる点がメリットです。
たとえば、知り合いが購入したいといってきたケースや、隣人が購入を希望するケースなどでは、不動産会社の仲介を挟む必要がないため、仲介手数料が不要になります。
しかし、専属専任媒介契約では、たとえ自己発見取引であっても、不動産会社が仲介して売買をおこなうため、仲介手数料は必要です。

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不動産売却時の媒介契約の注意点

媒介契約を選ぶときには、それぞれの注意点を知っておくと選びやすくなるでしょう。
ここからは、不動産を売却するときに媒介契約を結ぶうえでの注意点についてご紹介します。

内見の注意点

内見に関する注意点として、一般媒介契約で複数の不動産会社と契約していると、内見希望のスケジュールが重複し、トラブルにつながりやすい点が挙げられます。
また、すでに他社によって申し込みが入っているにもかかわらず、違う不動産会社が話を進めてしまうケースがあるので注意が必要です。
トラブルを防ぐためには、売主がそれぞれの不動産会社と密に連絡を取り、スケジュールを把握して取りまとめる必要があります。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、1社が販売活動を担当しているので、内見が重なるなどのトラブルが発生する心配はありません。

広告の注意点

不動産売却時の広告に関する注意点として、一般媒介契約では、広告費が制限される可能性がある点に留意したほうが良いです。
不動産会社と媒介契約を結ぶと、不動産ポータルサイトなどに広告を出してくれます。
ただし、一般媒介契約では、他社に先に契約を取られてしまうと、仲介手数料を受け取れない可能性があるため、不動産会社によっては、積極的に広告費をかけて販売活動をおこなわないこともあります。
一般媒介契約にくらべて、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、成約すれば仲介手数料がもらえることが決まっているので、積極的に広告を出してくれる可能性が高いです。

不動産会社の数の注意点

不動産売却時に媒介契約を締結する不動産会社の数については、多ければ有利になるわけではないことに注意が必要です。
一般媒介契約では、複数の不動産会社に販売活動を依頼できますが、依頼先が増えるほど、1社1社の意欲は薄れる可能性があります。
自社だけの物件ではないと考えると、専任媒介契約や専属専任媒介契約の物件よりも対応が後回しになるかもしれません。
また、自分でスケジュールを管理して、担当者と連絡を取り合うにしても、あまりに不動産会社の数が多すぎると、把握しきれなくなるでしょう。
一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼するなら、2～3社程度に絞って依頼するほうが良いといえます。

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まとめ

不動産売却時の媒介契約とは、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類です。
媒介契約のメリットには、積極的な販売活動をおこなってもらえる、自己発見取引ができる点などがあります。
媒介契約の注意点として、契約によっては内見が重なる点や広告を積極的に出してもらえない点、不動産会社の数が多ければ良いわけではない点があります。