東大阪市内の用途地域を解説～第一種中高層住居専用地域と第二種中高層住居専用地域　編～

第1種中高層住居専用地域と第2種中高層住居専用地域の基本概要

都市計画における用途地域の中で、「第1種中高層住居専用地域」と「第2種中高層住居専用地域」は、主に中高層住宅の建設を目的としたエリアです。これらの地域は、住環境の保護と利便性の向上を図るために設定されています。

まず、第1種中高層住居専用地域について見ていきましょう。この地域では、主に中高層の住宅が建設可能であり、住民の生活に必要な施設も一定の条件下で建築が認められています。具体的には、以下の特徴があります。

• 建物の高さ制限がなく、容積率は100%から500%の範囲で指定されます。
• 500平方メートル以下の店舗や事務所の建設が可能です。
• 病院や大学などの公共施設も建設が認められています。

一方、第2種中高層住居専用地域は、第1種と比較して、より多様な建物の建設が可能です。主な特徴は以下の通りです。

• 建物の高さ制限がなく、容積率は100%から500%の範囲で指定されます。
• 1,500平方メートル以下の店舗や事務所の建設が可能です。
• 自家用倉庫や小規模(50㎡以下)な工場の建設も認められています。

これらの特徴を比較すると、両地域は以下の点で共通しています。

• ◎建物の高さ制限がない。
• ◎容積率の範囲が同じである。

しかし、以下の点で相違があります。

• 建設可能な店舗や事務所の規模が異なる（第1種は500平方メートル以下、第2種は1,500平方メートル以下）。
• 第2種では、自家用倉庫や小規模(50㎡以下)な工場の建設が可能である。

これらの違いをまとめると、以下の表のようになります。

このように、第1種中高層住居専用地域と第2種中高層住居専用地域は、共通点を持ちながらも、建設可能な施設の種類や規模において異なる特徴を持っています。これらの違いを理解することで、より適切な土地利用や不動産選びが可能となります。

東大阪市における第1種・第2種中高層住居専用地域の指定状況

東大阪市では、住環境の保護と適切な土地利用を目的として、第1種および第2種中高層住居専用地域が指定されています。これらの地域は、主に中高層住宅の建設を促進し、良好な住環境を維持するためのものです。

市内の用途地域の指定状況は、東大阪市の公式ウェブサイトで公開されている都市計画図や地形図で確認できます。これらの資料は、都市計画室の窓口での縦覧や、ウェブサイトからのダウンロードが可能です。特に、都市計画図（縮尺1/10,000）は、令和5年10月時点の情報が反映されています。

以下に、東大阪市内の第1種および第2種中高層住居専用地域の主な指定エリアとその特徴を示します。

※1：参考URL→用途地域を変更しました | 東大阪市

これらの地域指定は、都市の発展や住環境の変化に応じて見直しが行われています。例えば、平成28年4月1日には、近鉄石切駅周辺地区の用途地域が第一種低層住居専用地域から第一種中高層住居専用地域に変更されました。これは、地域の発展や住民ニーズの変化に対応するための措置です。

また、東大阪市では、用途地域等に関する指定方針を策定し、都市計画マスタープランに基づいて適切な土地利用の規制・誘導を行っています。これにより、住環境の保護と都市の健全な発展が図られています。

市内の用途地域の変更履歴や今後の計画については、東大阪市の公式ウェブサイトや都市計画室での情報提供が行われています。最新の情報を得るためには、これらの資料を定期的に確認することをおすすめします。

第1種・第2種中高層住居専用地域での建築制限と可能な建物用途

第1種および第2種中高層住居専用地域では、良好な住環境を維持するため、建築物に対するさまざまな制限が設けられています。これらの制限を理解し、適切な建築計画を立てることが重要です。

まず、建ぺい率と容積率について説明します。建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合を示し、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合を示します。これらの数値は地域ごとに異なり、建築可能な建物の規模や形状に直接影響を与えます。

次に、許可される建物の用途について見ていきましょう。第1種中高層住居専用地域では、主に住宅や小規模な店舗、事務所などが建築可能です。一方、第2種中高層住居専用地域では、これらに加えて、一定規模の店舗や事務所、病院、学校なども許可されています。

建築計画を立てる際には、以下のポイントに注意が必要です：

• 前面道路の幅員による高さ制限：道路幅員に応じて建物の高さが制限される場合があります。
• 隣地斜線制限：隣接地への日照や通風を確保するため、建物の高さや形状に制限がかかることがあります。
• 日影規制：一定の高さを超える建物は、周辺への影響を考慮し、日影時間の制限を受けることがあります。

これらの制限を踏まえ、建築計画を進める際には、地域の特性や法令を十分に確認し、適切な設計を行うことが求められます。

以下に、建築制限の主な項目とその概要を表にまとめました：

これらの情報を基に、計画的な建築を進めてください。

東大阪市での不動産購入時の注意点と活用方法

東大阪市で不動産を購入する際、第1種中高層住居専用地域と第2種中高層住居専用地域の特性を理解することが重要です。これらの地域での購入ポイント、活用方法、そして購入後の手続きについて解説します。

第1種・第2種中高層住居専用地域での不動産購入時のポイント

これらの地域では、主に中高層住宅の良好な住環境を保護することが目的とされています。購入時には以下の点に注意が必要です。

• 建ぺい率と容積率の確認：建ぺい率や容積率は地域ごとに異なり、建築可能な建物の規模に影響します。例えば、前面道路の幅員が狭　　　　
• 　　　　　　　　　　　　い場合、指定容積率よりも低い容積率が適用されることがあります。
• 用途制限の理解：第1種中高層住居専用地域では、500㎡以下の店舗や事務所が許可されていますが、第2種では1,500㎡以下のものが　　
• 　　　　　　　　可能です。これにより、地域の商業施設の規模や種類が異なります。
• 周辺環境の把握：現状が静かな住宅街であっても、将来的に大規模な商業施設が建設される可能性があります。用途地域の指定内容を
• 　　　　　　　　確認し、将来の環境変化を予測することが大切です。

これらの地域での不動産の活用方法とメリット

第1種・第2種中高層住居専用地域での不動産活用には以下の方法とメリットがあります。

• 賃貸住宅の運営：中高層住宅が主流のため、マンションやアパートの賃貸経営が適しています。特に第2種では、1階部分を事務所や
• 　　　　　　　　店舗として活用することで、収益性を高めることが可能です。
• 小規模店舗の運営：第1種では500㎡以下、第2種では1,500㎡以下の店舗が建設可能なため、地域のニーズに合わせた
• 　　　　　　　　　小規模な商業施設の運営が考えられます。
• 駐車場経営：人の出入りが多い地域では、コインパーキングなどの駐車場経営も有望です。特に第2種では、事務所や店舗の
• 　　　　　　来客用駐車場としての需要が見込まれます。

不動産購入後の手続きや必要な届出

不動産購入後、適切な手続きを行うことが重要です。

• 建築確認申請：新築や増改築を行う場合、建築基準法に基づく建築確認申請が必要です。
• 　　　　　　　用途地域ごとの制限を遵守することが求められます。
• 用途変更の届出：既存建物の用途を変更する際、都市計画法に基づく届出が必要となる場合があります。
• 　　　　　　　　例えば、住宅を店舗に変更する場合などです。
• 地区計画の確認：東大阪市では、住民主体のまちづくりを推進するため、地区計画等の申出制度があります。
• 　　　　　　　　地域の特性に応じたルールが定められている場合があるため、事前に確認が必要です。

以下に、これらの地域での不動産活用方法とそのメリットを表にまとめました。

東大阪市での不動産購入を検討する際は、これらのポイントを踏まえ、地域の特性や将来の計画を十分に理解した上で進めることが重要です。

ご不明点がございましたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。

まとめ

第1種中高層住居専用地域と第2種中高層住居専用地域は、安心して暮らせる住環境を守りつつ、用途や規制に細かな違いがあります。東大阪市内でもこれらの地域は広く指定され、建築の制限や用途によって最適な不動産活用の方法も異なります。不動産購入時には、地域ごとの制限やメリットを正しく把握し、計画的に検討することが大切です。専門家に相談しながら理想の暮らしを実現しましょう。