違法建築物のリスクとは？建築や不動産建築の罰則処分も紹介

違法建築物とは何か？

違法建築物とは、建築基準法などの法令に違反して建築された建物を指します。具体的には、建築時点で法令に適合していなかった建物や、無許可で増改築を行い、結果として法令に適合しなくなった建物が該当します。

違法建築物が発生する主な原因として、以下の点が挙げられます。

• 建ぺい率や容積率の超過：敷地面積に対する建築面積や延べ床面積の割合が、法令で定められた基準を超えている場合。
• 接道義務違反：建築物の敷地が、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していない場合。
• 無許可の増改築：建築確認申請を行わずに増改築を行い、結果として法令に適合しなくなった場合。

一方、既存不適格建築物とは、建築当初は法令に適合していたものの、その後の法改正や制度変更により、現行の基準に適合しなくなった建物を指します。例えば、耐震基準の改正や用途地域の変更などが原因となります。

違法建築物と既存不適格建築物の違いを以下の表にまとめました。

このように、違法建築物と既存不適格建築物は、建築時の適法性や不適合の原因において明確な違いがあります。違法建築物は、建築時点から法令に違反しているため、是正措置や罰則の対象となる可能性が高いです。一方、既存不適格建築物は、建築当初は適法であったため、直ちに是正措置の対象とはなりませんが、増改築や用途変更の際には現行法に適合させる必要があります。

違法建築物がもたらすリスク

違法建築物は、建築基準法などの法令に違反して建てられた建物を指します。これらの建物は、さまざまなリスクを伴い、所有者や利用者に深刻な影響を及ぼす可能性があります。以下に、主なリスクを詳しく解説します。

まず、安全面でのリスクが挙げられます。違法建築物は、耐震性や防火性などの基本的な安全基準を満たしていない場合が多く、大地震や火災時に被害が拡大する恐れがあります。例えば、2001年に発生した歌舞伎町ビル火災では、避難通路の不備が被害拡大の一因とされています。¹

次に、行政指導や罰則処分のリスクです。違法建築物は、行政から是正指導を受ける可能性があり、指導に従わない場合、工事停止命令や使用禁止命令、最悪の場合は除却命令が下されることもあります。これらの命令に従わない場合、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科されることがあります。

さらに、経済的なリスクも無視できません。違法建築物は、資産価値の低下や売却時の困難さを招きます。金融機関は違法建築物に対する融資を控える傾向があり、購入希望者が見つかりにくくなるため、売却が難しくなります。2

以下に、違法建築物がもたらす主なリスクを表にまとめました。

このように、違法建築物は多方面にわたるリスクを抱えています。建築計画段階から法令を遵守し、適切な手続きを行うことが、これらのリスクを回避するために重要です。

¹ 出典: //www.aij.or.jp/jpn/databox/2001/010919-1.pdf

² 出典: //iekon.jp/column/reconstruction-cannot/6445

違法建築物に対する罰則処分の詳細

違法建築物は、建築基準法に違反した建築物を指し、これに対しては厳格な罰則が設けられています。以下に、具体的な罰則の種類と適用条件、過去の事例、そして罰則処分を受けた場合の影響や対応策について詳しく解説します。

まず、建築基準法に基づく主な罰則の種類と適用条件を以下の表にまとめました。

次に、過去の違法建築物に対する行政処分や罰則の事例を紹介します。例えば、広島県福山市で発生したホテルプリンス火災事故（平成24年5月）では、火災により宿泊客7名が死亡し、従業員1名を含む4名が重傷を負いました。この事件では、ホテル経営会社の元社長が業務上過失致死傷害罪に問われ、執行猶予5年、禁固3年の有罪判決を受けています。

また、大阪府では、建築基準法に違反し命令が行われた事例が複数報告されています。例えば、富田林市中野町西で資材置き場として使用されていた建築物に対し、工事の施工停止命令が出されています。

最後に、罰則処分を受けた場合の影響や対応策についてです。罰則処分を受けると、建築主や設計者、施工者は刑事罰を受けるだけでなく、建築士や建設業者としての資格停止や免許取消しなどの行政処分を受ける可能性があります。さらに、違反建築物に対しては、工事停止や使用禁止、除却命令などの措置が取られることがあります。これらの処分に従わない場合、最終的には行政代執行が行われ、建物の解体費用などが所有者に請求されることになります。

このような事態を避けるためには、建築計画段階から建築基準法を遵守し、適切な手続きを踏むことが重要です。また、定期的な検査や報告を怠らず、万が一違反が指摘された場合には速やかに是正措置を取ることが求められます。

違法建築物を回避するためのポイント

違法建築物を避け、安全で法的に適合した建物を建築・購入するためには、以下のポイントを押さえることが重要です。

建築計画段階で遵守すべき法令や基準

建築計画を立てる際には、以下の法令や基準を遵守する必要があります。

• 建築基準法の確認：建築物の構造や用途、敷地条件などが建築基準法に適合しているかを確認します。
• 用途地域の確認：建築予定地がどの用途地域に該当するかを調査し、その地域で許可されている建物の種類や規模を把握します。
• 建ぺい率・容積率の遵守：敷地面積に対する建築面積（建ぺい率）や延べ床面積（容積率）が法定限度内であることを確認します。
• 高さ制限の確認：絶対高さ制限や斜線制限（日影規制など）を考慮し、建物の高さが基準を超えないように計画します。

建築中および完成後の検査や報告の重要性

建築中および完成後には、以下の検査や報告を適切に行うことが重要です。

• 建築確認申請の取得：建築前に建築確認申請を行い、計画が法令に適合していることを確認します。
• 中間検査の実施：建築途中での中間検査を受け、施工が計画通りに進んでいるかを確認します。
• 完了検査の受検：建築完了後に完了検査を受け、建物が適法に建築されたことを証明する検査済証を取得します。

違法建築物を購入しないためのチェックポイントや注意点

建物を購入する際には、以下の点をチェックし、違法建築物を避けるよう注意が必要です。

• 建築確認済証・検査済証の有無：建築確認済証や検査済証が揃っているかを確認し、適法に建築された物件であることを確認します。
• 増改築の履歴確認：過去に無許可で増改築が行われていないか、建物の履歴を調査します。
• 現地調査の実施：建物の現状が設計図や登記情報と一致しているかを現地で確認します。
• 専門家への相談：判断に迷った場合は、建築士や弁護士などの専門家に相談し、正式な見解を得ることが重要です。

以下に、違法建築物を回避するための主なポイントを表にまとめました。

これらのポイントを押さえることで、違法建築物を回避し、安全で法的に適合した建物の建築や購入が可能となります。

まとめ

違法建築物は、建築基準法に違反している建物であり、安全面や資産価値の面で大きなリスクがあります。誤った判断で違法建築物を購入した場合、投資や生活に思わぬ影響を受けることも少なくありません。また、行政からの指導や罰則処分が科されることもあり、その後の対応には多くの時間や費用がかかる可能性があります。建築を計画する際は法令を守り、慎重な検査や確認を重ねて、安心して住める環境づくりを心掛けましょう。