住み替え、売るのが先？買うのが先？｜売却先行・購入先行の違いを解説

売却先行とは、今の住まいの売買契約を先に結び、売却価格を確定させてから新居を購入する進め方です。一般的には、査定・媒介契約・売却活動・売買契約と進めたうえで新居を探し、今の住まいの引渡しに合わせて新居へ入居します。最大の特徴は、売却代金を新居の購入資金にあてられる点です。住宅ローンの残債がある方や、自己資金を抑えて住み替えたい方に選ばれることが多い方法です。

購入先行とは、新居を先に購入し、引っ越しを終えてから今の住まいを売却する進め方です。今の住まいに住み続けながら新居を探せるため、住まい探しに期限がなく、気に入った物件が見つかった時点で動き出せます。一方で、売却が終わるまでのあいだは2つの住まいを所有することになるため、資金面にある程度のゆとりがあることが前提になります。

2つの方法の違いは、「資金計画の確実さ」を優先するか、「新居選びの自由度」を優先するかにあります。売却先行は手元に残る金額がわかってから動ける安心感があり、購入先行は希望の物件を逃さずに済む強みがあります。なお、売却と購入を並行して進め、引渡しと入居の時期をそろえる「同時進行」という考え方もあります。理想的ではありますが、売主・買主それぞれとの日程調整が必要で、思いどおりに進むとは限りません。まずは2つの基本形を理解しておくと、判断しやすくなります。

売却先行の最大のメリットは、売却価格が確定してから新居の予算を決められることです。査定額はあくまで見込みであり、実際の成約価格とは差が出ることがあります。売却先行なら、売却代金から住宅ローンの残債や仲介手数料などの諸費用を差し引いた「手元に残る金額」がはっきりした状態で新居を探せるため、予算オーバーの心配が小さくなります。また、今の住まいのローンを売却代金で完済してから新居のローンを組むかたちになるため、二重ローンを避けやすいのも安心材料です。

売却先行では、「いつまでに売らなければならない」という期限がないため、価格交渉で妥協しにくくなります。不動産の売却は、売り出しから成約まで一般に3〜6か月程度かかることも珍しくありません。新居の支払いが迫っている状況では値下げに応じざるを得ないこともありますが、売却先行なら相場を見ながら落ち着いて買主を待てるため、希望に近い条件での成約を目指せます。売却代金は住み替え全体の資金の土台になるため、ここで妥協せずに済むことは大きな利点です。

売却先行のデメリットは、引渡しまでに新居が決まらないと、仮住まいが必要になることです。仮住まいになると引っ越しが2回になり、賃貸の初期費用や家賃も発生します。住みながら売却活動を行うため、内覧のたびに室内を整えて対応する手間もかかります。さらに、引渡し日が決まると新居探しに期限が生まれ、焦って妥協してしまうおそれもあります。対策としては、売買契約の際に引渡しまでの期間を長めに設定してもらう、買主の了承を得て「引渡し猶予」の特約（代金の受領後も一定期間、売主が住み続けられる取り決め）を付ける、売却活動と並行して新居の情報収集を進めておく、といった方法があります。

購入先行の最大のメリットは、希望に合う物件が見つかるまで、時間をかけて新居を探せることです。学区やエリアを限定して探す場合や、間取り・広さにこだわりたい場合、希望どおりの物件がいつ売りに出るかはわかりません。購入先行なら今の住まいに住み続けながら探せるため、「良い物件が出たらすぐに動く」ことができます。人気エリアで物件数が限られているときほど、このメリットは大きくなります。

購入先行では、新居に引っ越してから今の住まいを売却するため、仮住まいが原則不要で、引っ越しも1回で済みます。小さなお子さまやご高齢のご家族がいる世帯、ペットと暮らしている世帯にとって、引っ越しが1回で済むことは大きな利点です。また、旧居を空室の状態で売り出せるため、買主の都合に合わせて内覧に対応しやすく、室内を広くきれいに見せやすくなります。ハウスクリーニングや補修を済ませてから売り出すといった工夫もしやすくなります。

購入先行のデメリットは、今の住まいが売れるまでのあいだ、住宅ローンや維持費が二重にかかる可能性があることです。今の住まいにローンが残っている場合は、新居のローンと合わせた「二重ローン（ダブルローン）」となり、固定資産税や管理費・修繕積立金なども2軒分かかります。そもそも、残債がある状態では新居のローン審査が厳しくなることもあります。さらに、売却が長引いて負担が重くなると、値下げをしてでも早く売らざるを得なくなるおそれがあります。対策としては、旧居の残債と新居の購入資金をまとめて借りる「住み替えローン」、売却代金が入るまでの資金を一時的に借りる「つなぎ融資」、期日までに売却できなければ購入契約を白紙に戻せる「買い替え特約」などがあります。ただし、いずれも金融機関の審査や新居の売主の同意が必要で、必ず利用できるとは限りません。

住宅ローンの残債が多い方や、売却代金を新居の購入資金にあてる方は、売却先行が基本です。売却額が決まらないまま新居を購入すると、想定より安くしか売れなかった場合に資金が不足するおそれがあるためです。また、築年数が古い、駅から距離があるなど、売却に時間がかかりそうな住まいの場合も、先に売却のめどを立てておくほうが安全です。「資金面で無理をしたくない」「できるだけ納得のいく価格で売りたい」という方に向いています。

自己資金にゆとりがある方や、今の住まいのローンを完済している方は、購入先行も有力な選択肢です。二重負担の期間があっても家計に無理がなければ、新居選びを優先できます。また、「この学区で」「この駅の近くで」と希望条件が明確で、物件が出るのを待ちたい方や、駅に近いマンションなど買い手がつきやすい住まいをお持ちの方にも向いています。仮住まいを避けたいご家庭にとっても、検討する価値のある方法です。

どちらの方法を選ぶ場合でも、「売却相場」「ローン」「税金」の3点を事前に確認しておくと、住み替えの失敗を防ぎやすくなります。まず、不動産会社の査定で今の住まいがいくらで売れそうかを把握し、ローンの残債と照らし合わせます。次に、金融機関で新居の借入可能額を確認します。そして見落としやすいのが税金です。たとえば、マイホームの売却益から最高3,000万円を差し引ける「3,000万円特別控除」と、新居の「住宅ローン控除」は、原則として併用できません。新居に入居した年とその前2年・後3年のあいだに、旧居の売却でこの特別控除などを受けると、新居の住宅ローン控除は使えなくなります。また、3,000万円特別控除には「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する」という期限もあるため、購入先行で売却が長引く場合は注意が必要です。どちらが有利かは売却益やローン残高によって変わるため、早めに税務署や税理士へ確認しておきましょう。

※税制は改正されることがあります（本記事は2026年10月時点の情報です）。適用要件の詳細は、国税庁の案内や税務署・税理士にご確認ください。