用途地域とは？第一種・第二種低層住居専用地域や田園住居地域について解説！
住宅を建てる場所選びで「用途地域」という言葉を聞いたことはありませんか？用途地域によって、建てられる建物の種類や大きさが決められ、快適な暮らしやまちの雰囲気にも大きく関わってきます。特に人気の高い「第一種・第二種低層住居専用地域」や、注目度が上がっている「田園住居地域」には、それぞれ特徴と制限があります。この記事では、これらの用途地域の違いや特徴、住環境への影響などをわかりやすく解説します。用途地域選びで迷っている方は、ぜひ最後までご覧ください。
第一種・第二種低層住居専用地域とは
第一種・第二種低層住居専用地域は、都市計画法に基づき設定された用途地域の一つで、主に低層住宅を主体とし、静かな住環境を保護することを目的としています。建ぺい率、容積率、高さに厳しい制限があり、居住環境の良好さを重視したい方に適しています。
第一種低層住居専用地域は、宅地に対して建築面積が30〜60％、延床面積が50〜200％の範囲で指定されており、建物高さは10mまたは12mまでと制限されています。これは、敷地にゆとりある街並みを形成するためです。
第二種低層住居専用地域も建ぺい率や容積率の上限は第一種と同様ですが、延床面積150m²以内の店舗、コンビニや喫茶店、美容室など一定規模までの商業施設が可能となり、利便性が高まります。
| 用途地域 | 店舗の許可 | 住環境 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 併用住宅として50m²以下かつ 延床面積の1/2未満 | 静かで緑豊かな住宅街 |
| 第二種低層住居専用地域 | 2階以下で床面積150m²以内の店舗 | ほどよい利便性と閑静さ |
第一種では住環境の保護が最優先されており、50m²以下の併用住宅以外の店舗は許可されません。一方、第二種では150m²以下の店舗が認められ、利便性と静けさのバランスが取られた地域となっています。
田園住居地域とは
田園住居地域は、2018年4月1日に都市計画法の改正により追加された、住居系用途地域の一つです。従来の12種類に加えて13番目として創設され、都市農地と住宅の共存を意図した新しい地域区分です。
この地域の制定背景としては、1992年に導入された生産緑地制度の30年規定（いわゆる2022年問題）により、多くの農地が宅地化される可能性への対応がありました。都市農地を都市に「あるべきもの」として位置付けることを目的とし、農地と低層住宅が調和した居住環境の確保を図っています。
田園住居地域では、一般的な低層住居専用地域と同じ建築規制が適用されます。例えば、建ぺい率は30％〜60％、容積率は50％〜200％、高さ制限は10mまたは12m、道路斜線・北側斜線・日影規制・外壁後退（1mまたは1.5m）などが同様に適用されます。
一方で、生活に必要な小規模な店舗(150㎡以下)や、農業関連施設(床面積500㎡以下かつ2階建て以下)の建設を可能にする点が特徴です。具体的には、農産物直売所や農家レストランなど農業の利便性を高める施設や、農産物の集荷・処理・貯蔵施設、農機具収納施設などが認められています。
| 項目 | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| 制定目的 | 農地と低層住宅の共存 | 都市農地を保護しつつ居住環境を整備 |
| 建築規制 | 第1種低層住居専用地域に準ずる | 建ぺい率30〜60％、容積率50〜200％など |
| 農業施設の許可 | 直売所・農家レストラン等 （床面積500㎡以下かつ2階建て以下） | 農業と住居の調和を促進 |
このように、自然豊かな環境での静かな暮らしを望む方や、都市近郊でも農業と住環境の両立を重視される方には、田園住居地域は適した選択肢となります。
用途地域の制限比較と住環境への影響
第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域はいずれも「低層住宅を中心とした良好な住環境の保護」を目的とした用途地域ですが、その制限内容には共通点と相違点があります。下表に、建ぺい率、容積率、高さ制限などの主要項目をまとめました。
| 項目 | 第一種／第二種低層住居専用地域 | 田園住居地域 |
|---|---|---|
| 建ぺい率 | 30・40・50・60％のいずれか | 30・40・50・60％のいずれか |
| 容積率 | 50・60・80・100・150・200％のいずれか | 50・60・80・100・150・200％のいずれか |
| 高さ制限 | 絶対高さ制限10mまたは12m、斜線制限・日影規制あり | 同様に10mまたは12mの制限、斜線・日影規制あり |
このように、数的な制限は両者でほとんど変わりません。それは、田園住居地域が第一種低層住居専用地域と建築制限の面で整合性を持たせつつ、新たに「農業との共存」「農業関連施設の立地」などの柔軟性を持たせた用途地域だからです｡(※出典：Homes掲載による制限表比較を参照)
住環境への影響としては、以下の点が挙げられます。
- 住みやすさ：いずれの地域も低層住宅が主体となり、過度な密集を避けて静かでゆとりある環境が保たれます。
- 利便性とのバランス：第二種低層住居専用地域では150㎡以下の店舗が許可されるなど利便性が高まり、田園住居地域では農産物直売所や農家レストランなども可能で、地域の暮らしやすさを幅広く実現できます。
- 景観と自然環境の調和：田園住居地域は農地や自然を活かした環境保全と市街化の抑制を両立し、景観や自然との調和を重視する人に適しています。
以上、数値や制限の比較だけでなく、住環境の質や地域の特色をふまえて、用途地域の違いとその影響を整理しました。
どんなニーズにどの用途地域が適しているか
それぞれの用途地域は、住まい手が求めるライフスタイルや価値観に応じて選ぶとよいでしょう。以下の表では、代表的なニーズと、それに適した用途地域を簡潔にまとめています。
| 求めるニーズ | 推奨される用途地域 | 理由 |
|---|---|---|
| 静かで落ち着いた住宅環境を重視 | 第一種低層住居専用地域 | 建築制限が厳しく、閑静な住宅街が形成されやすい環境です。隣地との間隔が保たれ、住宅の密集を避けた落ち着いた住環境が実現できます。静かな生活と庭のある暮らしを望む方に適しています。 |
| 程よい利便性と落ち着きを両立したい | 第二種低層住居専用地域 | 150㎡以下の店舗などが建築可能で、日常的な買い物やサービスへのアクセスが期待できます。一方で高さ制限などもあり、閑静さを保ちつつ利便性も確保できます。 |
| 自然や農業との共生、スローライフ志向 | 田園住居地域 | 農地や農業施設と住宅が調和した環境で、直売所や農家レストランなど都市住民にも開かれた交流拠点が形成できます。自然に触れつつ、日常生活の利便性もあるバランスの取れた地域です。 |
このように、用途地域によって得られる住環境や利便性は異なります。静かな住環境を最優先したい方には第一種、ほどほどの便利さと静けさのバランスを重視する方には第二種、自然や農業的価値との共生を望む方には田園住居地域が適しています。ライフスタイルや住まいに求める条件を整理して、ご自身に合った地域選びにお役立てください。
まとめ
用途地域の違いを知ることで、その地域が持つ特徴や魅力、制限について理解が深まります。第一種低層住居専用地域は静かな住環境を守りたい方に、第二種は住みやすさと利便性を両立したい方に適しています。田園住居地域は農業と自然と共生したい方にぴったりです。ご自身のライフスタイルや将来の暮らしを思い描きながら、最適な地域選びを進めていくことが大切です。不明点があればお気軽にお問い合わせください。
