第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域について徹底解説！
住宅や生活環境を選ぶ際、「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」といった用途地域の違いをご存じでしょうか？用途地域によって建てられる建物や暮らしやすさに大きな違いが出てきます。本記事では、それぞれの地域の特徴や違いをわかりやすく解説。自分に合った住環境を見極めたい方が参考にできる内容となっています。用途地域について知識を深め、より満足できる住まい選びを進めてみませんか？
第一種住居地域とは
第一種住居地域は、都市計画法第9条に基づき「住居の環境を保護するために定められた地域」です。建ぺい率は原則50%、60%、または80%で指定され、容積率は100%から500%までの範囲内で都市計画により決められます 。
この地域では、以下のような施設の建築が許可されています：
| 建築可能な施設 | 制限内容 |
|---|---|
| 住宅、共同住宅、寄宿舎、下宿、図書館、幼稚園～大学、病院、公衆浴場、老人ホーム等 | 制限なし |
| 店舗・事務所・ホテル・旅館・スポーツ施設・教習所など | それぞれ3,000平方メートル以下(店舗について一部例外有) |
| 工場（環境悪化の恐れの非常に少ないもの） | 作業場面積50平方メートル以下 |
これらはすべて第一種住居地域で許可される建築物の具体例です 。
一方で、上記に該当しない店舗や事務所、倉庫業の倉庫、遊戯・風俗施設などは建築が禁止されています 。
生活環境としては、住宅地としての落ち着きが確保されつつ、一定規模までの商業・公共施設も混在可能なため、利便性と住環境のバランスを両立できます。スーパーや公共施設が近隣にあるケースが多く、通勤・通学の利便性や防犯面でもメリットがあります 。
第二種住居地域とは
第二種住居地域は、都市計画法により定められる「住居地域」の一つであり、第一種住居地域に比べて建築可能な施設の幅が広がる点が特徴です。具体的には、第一種では認められていないパチンコ店やカラオケ店、勝馬投票券発売所といった遊戯施設が建築可能です。また、第一種では建築が制限されている広さ（3,000平方メートル以下）を超える店舗や事務所についても、第二種住居地域では最大10,000平方メートルまで許可されています 。
さらに、第二種住居地域では、住宅を中心としつつも、娯楽施設や規模の大きな商業施設が混在するエリアとして、利便性が高く賑やかな街並みになりやすい性質があります。そのため、幹線道路沿いや駅前など、交通や商業の便が良い場所に指定されることが多いです 。
以下に、第一種と第二種と準住居地域との主要な違いをまとめた表をご覧ください。
| 地域区分 | 主な建築可能施設 | 住環境の特徴 |
|---|---|---|
| 第一種住居地域 | 住宅、3000㎡以下の店舗・事務所、公共施設等 | 静かで住環境重視、利便性は中程度 |
| 第二種住居地域 | 上記＋カラオケ・パチンコ店、10000㎡以下の店舗・事務所 | 利便性・商業性が高く、やや賑やか |
| 準住居地域 | 自動車関連施設、倉庫、映画館など | 道路沿いの利便性高いが騒音に注意 |
第二種住居地域は、住環境と商業利便性のバランスが良いため、生活の利便性を重視する方や、ある程度の賑わいを好む方に適しています。ただし、騒音や交通量の多さが気になる場合がありますので、土地選びの際は現地の周辺状況や将来的な開発計画を確認することが重要です 。
準住居地域とは
準住居地域とは、国道や幹線道路沿いなど交通の便が良い場所に指定される用途地域で、住宅と自動車関連の施設が調和することを目的としています。都市計画法の定める住居系地域の一つで、住環境の保護と利便性の向上の両立を図る役割があります 。
この地域では、一戸建て住宅や共同住宅のほか、店舗・事務所、ホテルや旅館、図書館や学校、病院といった公共・福祉施設など多様な建築物が建設可能です。さらに、車庫・倉庫・小規模な自動車修理工場・劇場・映画館など、住環境への影響が比較的小さい施設も認められています 。
こうした用途の幅広さは、自動車社会と調和した住環境を実現するための設計であり、車利用中心の生活者にとってストレスの少ない環境といえます。ただし交通量の増加に伴う騒音や排気ガスの影響には留意が必要です 。
以下は、準住居地域に関する特徴を整理した表です（項目は3つに絞っています）：
| 視点 | 内容 |
|---|---|
| 設置される場所 | 国道や幹線道路沿いなど、交通利便性の高い場所 |
| 建築可能な施設 | 住宅、店舗(10,000㎡以下)、事務所、車庫・倉庫・小規模修理工場、 劇場・図書館など |
| 住環境との調和 | 住環境を保ちつつ自動車中心の利便性を確保 |
住環境を選ぶ際の視点（比較と使い分け）
第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域は、それぞれ住環境を選ぶ際に異なる特徴と優先点があります。以下の表で、用途可能な施設の違いと住環境とのバランスを整理しました。
| 用途地域 | 主な用途可能施設 | 住環境の特徴 |
|---|---|---|
| 第一種住居地域 | 住宅を中心に、3,000㎡以下の店舗・事務所、ホテル、娯楽施設（一部） | 利便性が高く、適度に商業活動がある落ち着いた地域 |
| 第二種住居地域 | 第一種の内容に加え、カラオケ・パチンコなど娯楽施設や10,000㎡以下の商業施設 | より商業性が強く、にぎやかで利便性重視の生活に向いている |
| 準住居地域 | 第二種に加え、自動車関連施設（車庫・倉庫・修理工場）、映画館なども可 | 幹線道路沿いで車利用者に便利、用途が多様で柔軟な地域 |
この整理は、それぞれの用途地域が持つ用途の許可範囲と住環境のバランスを明確にするために役立ちます。第一種は住宅と最低限の商業の調和、第二種はさらに商業を重視、準住居は車社会に適した利便性重視の選択肢です。
続いて、ターゲット別にどの用途地域が適しているかをご紹介します。
□静かな住環境を第一に考える方には、第一種住居地域が最適です。住宅を中心に形成されたエリアであり、公園や生活施設に囲まれた暮らしが実現できます（第一種住居地域は住宅の環境を保護する地域でありつつ、3,000㎡以下の店舗やホテルも建築可能です）。
□駅近で便利な暮らしを重視する方には、第二種住居地域が向いています。パチンコ店やカラオケボックスなど生活に彩りを加える施設が近隣にあるため、買い物だけでなくレジャーの利便性も高まります（第二種住居地域では、遊戯施設や10,000㎡以下の店舗が建築可能です）。
□車での移動が主となる方やロードサイド型の商業利便性を求める方には、準住居地域が適しています。幹線道路沿いに指定されることが多く、車庫や倉庫、自動車整備工場などの利用が許可されており、暮らしと業務のバランスが取りやすい環境です（準住居地域は幹線道路沿いで、自動車関連施設と住居の調和を図った地域です）。
最適な用途地域を見極めるためには、以下のポイントを確認して判断しましょう。
- 建ぺい率・容積率の制限：計画予定の建物規模に対応しているか
- 建築可能な施設の種類と面積：展開したい用途が許可されているか
- 周辺環境の将来動向：再開発や商業拡大の計画がないか
- 交通利便性や騒音などの生活環境：車社会か静かな住宅重視かの優先度
これらを総合的に考慮することで、「何のために住まいを使いたいのか」「どのような利便性や静けさを求めているか」という目的に応じて、最適な用途地域を選ぶことが可能になります。
まとめ
第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域は、それぞれ建物の用途や規模、住環境の特徴が異なります。静かで落ち着いた暮らしを求める方には第一種住居地域が、利便性や商業施設も重視したい方には第二種住居地域が向いています。車を使いやすい立地や多様な用途を希望する方は準住居地域が最適です。自身の生活スタイルや将来の希望にあわせて、用途地域ごとの特性を理解しながら最適な住環境選びを進めましょう。
