第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域とは何か？分かりやすく解説
「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」という言葉を耳にしたことはありますか？家や土地を探す際、用途地域の違いを理解していないと「希望の暮らしが制限される」ことも。不動産購入や住み替えを考える方にこそ、知っておきたい基礎知識です。この記事では、第一種・第二種中高層住居専用地域の特徴と選び方を、誰でも分かるように分かりやすく解説していきます。用途地域の考え方から具体的な違い、使い分けのコツまで、順を追ってご紹介します。
用途地域とは何かと中高層住居専用地域の位置づけ
「用途地域」とは、都市計画法により定められた地域区分であり、住宅・商業・工業など、各地域で建築できる建物の用途や容積率・建ぺい率などの制限を設け、市街地の秩序ある形成と住環境の保護を目的としています。住居系だけでも「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」など数種類があり、それぞれの地域に応じた規制が定められています。
その中で「第一種中高層住居専用地域」と「第二種中高層住居専用地域」は、中高層住宅を中心とした住環境の保全を目的に定められた住居系用途地域です。「第一種」は主に中高層住宅に焦点を当てつつ限られた店舗や公益施設を許可し、「第二種」はさらに店舗や事務所などの利便性を加えた、より柔軟な用途にも対応しています。
これから内容を詳しく理解したい方へ、まずは本記事で用途地域の基本的な位置づけと、中高層住居専用地域がどのような役割を持っているか、段階的にご説明いたします。
以下の表で用途地域の分類と中高層住居専用地域の位置づけをご確認ください。
| 分類 | 用途の主な特徴 | 位置づけ |
|---|---|---|
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅中心、小規模店舗・教育・医療施設など限定的に許可 | 住環境重視で利便性も一部確保 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅に加え、比較的大きめの店舗や事務所なども許可 | 住環境と利便性のバランス型 |
| その他住居系用途地域 | 低層中心や商業混合など多様なタイプあり | 用途・規制の段階に応じて分類 |
第一種中高層住居専用地域の特徴と制限
第一種中高層住居専用地域は、中高層の住宅を中心とした住環境を守るため、一定の利便施設の併設を認めつつ、過度な商業化を抑制する用途地域です。
建ぺい率は30％・40％・50％・60％のいずれかと低く抑えられ、住戸間の空間や緑地などの確保が期待できます。また容積率は100％・150％・200％・300％・400％・500％の中から都市計画に応じて定められ、比較的高層の共同住宅が建築可能です。絶対高さ制限はありませんが、容積率制限により過度な高さの制限がかかります。
このエリアでは、「住宅」「共同住宅」「学校（幼稚園～高等学校）」「大学・専門学校」「病院」などの居住者に必要な施設が認められています。一方、店舗・飲食店は、床面積500m²以下かつ2階以下という制限付きで許可されます。さらに事務所や遊戯施設、工場、倉庫、風俗施設などは原則として建築できません。
以下に、主要な規制内容を表形式でまとめました。
| 規制項目 | 内容 | 制限の意義 |
|---|---|---|
| 建ぺい率 | 30～60％ | 敷地内の空間確保により住環境の質を高める |
| 容積率 | 100～500％ | 中高層住宅の建築を可能にしつつ過度な密集を防ぐ |
| 店舗の規模 | 500m²以下かつ2階以下に限定 | 生活利便性を担保しつつ商業の過剰進出を抑制 |
このように、第一種中高層住居専用地域は、静かな住環境を保ちながらも、必要な医療・教育施設や小規模な店舗の立地を可能とし、居住者が暮らしやすい環境を維持しています。
第二種中高層住居専用地域の特徴と制限
第二種中高層住居専用地域は、「主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域」であり、高さ制限が緩やかで共同住宅などが建てやすい一方、適度な住環境の保護も図られています。具体的には、建ぺい率は30〜60％、容積率は100〜500％の範囲で自治体の都市計画によって定められます。
建築物の制限については「禁止されている用途」が中心に明記されている点で第一種とは異なり、ここに該当しない用途であれば建築可能です。具体的に建築できないのは遊戯施設（パチンコ、カラオケなど）、劇場、倉庫業、工場、ホテル・旅館、自動車教習所、大規模駐車場などです。
他方、許可されるものとしては、住宅や学校、病院などの公共的施設に加えて、2階以下かつ延床面積1,500平方メートル以内の店舗・事務所などが可能です。このように、第一種よりも事業利用の幅が広く、住居と適度な商業・業務機能が混在する地域として利便性が高まります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 建ぺい率 | 30～60％（都市計画で指定） |
| 容積率 | 100～500％（都市計画で指定） |
| 建築不可な施設 | パチンコ・カラオケ・劇場・工場等 |
このように、第二種中高層住居専用地域は、住宅中心のまちづくりを基本としつつ、2階以下かつ規模内で店舗や事務所等を併存可能な柔軟性のある用途地域となっています。
第一種・第二種中高層住居専用地域の違いと選び方のポイント
第一種・第二種中高層住居専用地域は、どちらも中高層住宅（共同住宅やマンションなど）の建設を前提とした住居系の用途地域ですが、それぞれ用途の幅や利便性に差があります。以下に主な違いや選び方のポイントを表形式で整理します。
| 比較項目 | 第一種中高層住居専用地域 | 第二種中高層住居専用地域 |
|---|---|---|
| 店舗の建築規模 | 2階建て以内、床面積500㎡以下の店舗・飲食店など可 | 2階建て以内、床面積1,500㎡以下の店舗・事務所が可 |
| 事務所の可否 | 原則不可（50㎡以下の住居兼用事務所のみ可） | 2階建て以内・床面積1,500㎡以下で事務所も可 |
| 住環境の特徴 | 静かで落ち着いた住環境と利便性のバランス型 | 利便性重視で中規模商業施設や事務所との共存も可能 |
第一種は、静かな住環境を重視しつつ、日常の買物などの利便性も保ちたい方向けです。スーパーや病院、大学などの施設も、2階建て・500㎡以下であれば建設できます。事務所は原則不可で、過度な商業化が抑えられるため、住環境を第一に考える方に適しています。
一方、第二種は、さらに規制が緩く、1,500㎡以下の店舗や事務所が建設可能なため、利便性をより重視したい方に向いています。スーパーマーケットなど中規模な商業施設やオフィスも立地できるため、生活利便性と賑わいを求める方にはこちらがおすすめです。
用途地域を確認する方法としては、自治体が公開している都市計画図やウェブサイトの閲覧が役立ちます。市区町村の都市計画課ページやGISマップなどで「用途地域図」を確認することで、土地がどの地域に該当するかを具体的に把握できます。
自社HPへ誘導する際には、「気になるエリアの用途地域がわからない」「調べ方がよくわからない」といったご相談に対応している旨を案内し、お問い合わせにつなげる導線を自然に設けるのが効果的です。
まとめ
第一種・第二種中高層住居専用地域は、快適な住環境を守りながらも生活利便性を備えたエリアとして幅広い方に支持されています。両地域の違いを知ることで、より理想の暮らしを実現する判断がしやすくなります。建物の用途や店舗面積、建ぺい率・容積率といった制限の理解は、住まい選びや土地活用の大きなカギです。用途地域をしっかり確認し、ご自身に合った住環境を見極めていきましょう。当社では、疑問やご相談にも丁寧に対応しておりますので、お気軽にご相談ください。
