宅建士が教える！不動産購入時や保有時にかかる税金について

不動産を購入する際にかかる主な税金と基本的な注意点

不動産を購入する際には、取得時に以下の三つの主要な税金が課されます。まず、不動産取得税とは、不動産を取得した際に都道府県へ納める税金で、土地・建物ともに固定資産税評価額に対して課税されます。一般的な税率は４％ですが、住宅用であれば令和９年（２０２７年）３月３１日までは３％に軽減されます（軽減措置適用時）。次に、登録免許税は登記手続きに伴い納める税金で、評価額を基準に税率が乗じられます。標準では土地・建物とも２％ですが、住宅用で一定条件を満たす場合、土地は１．５％、建物（保存登記）は０．１５～０．３％、抵当権設定は０．１％などに軽減されます（軽減期限あり）。最後に、印紙税は売買契約書やローン契約書など、課税対象文書に対して課され、契約金額に応じた税額が定められています。たとえば、売買契約書で５，０００万円の場合、本則は２万円ですが、軽減措置によって１万円になる例もあります。

➀近年増加中の、”電子契約”で印紙税がを「０円」にすることも可能です。

②印紙税は5,001万円から税率が上がります。

これらの税金はいずれも固定資産税評価額を基準とする点が共通していますが、自治体や取得時期によって申告方法や適用条件が異なるため注意が必要です。たとえば、不動産取得税は登記を行えば申告が不要になる自治体もありますが、軽減措置を受けるには別途申請が必要なケースもあります。

住宅用に該当し軽減措置を受けるためには、たとえば床面積が５０㎡以上であること、新築もしくは取得後１年以内に登記すること、耐震基準を満たすことなどの要件を満たす必要があります。これらの条件は税額の差に直結するため、購入時点で専門家に確認し、積極的に軽減策を活用することが重要です。

なお、以下の表は購入時にかかる主な税金を簡潔に整理したものです。

不動産を保有している間に発生する税金と軽減制度

不動産を保有している間には、主に「固定資産税」と「都市計画税」が発生します。以下の表は、それぞれの税金の概要を分かりやすく整理したものです。

固定資産税は毎年１月１日現在の土地や建物を対象に課税され、税率はおよそ1.4％です（自治体により変動あり）＜固定資産税額＝課税標準額×税率＞。また、都市計画税は市街化区域内の土地・建物が対象で、税率は最大0.3％です＜都市計画税額＝課税標準額×税率＞。

住宅用地には、軽減措置が適用されることが多く、例えば200㎡以下の住宅用地の場合、固定資産税の課税標準が「評価額の１／６」となり、200㎡超～床面積10倍までは「評価額の１／３」となります。都市計画税についても、一般住宅用地は課税標準が2/3、小規模住宅用地は1/3 といった軽減がなされる場合があります。

このように、住宅用不動産を所有している場合は、土地の面積や用途に応じて税負担が軽くなる制度が整備されており、自らが居住用であるか賃貸用であるかに関わらず、該当すれば適用される可能性がありますので、該当する場合はお住まいの市区町村役場で確認することをおすすめします。

続いて、節税につながる必要経費の範囲と活用ポイントについてご説明します。

まず、不動産保有における必要経費として代表的な項目には、減価償却費・修繕費・管理費などがあります。その中でも特に注目すべきは「減価償却費」で、建物や設備などを耐用年数に応じて少しずつ経費化していく仕組みです。例えば木造アパート（耐用年数22年）であれば、建物価格の約0.9倍に償却率を掛けた金額が毎年の減価償却額となり、帳簿上の利益を圧縮できます。

この結果、実際のキャッシュフローが黒字でも帳簿上赤字に近づけることが可能となり、他の所得と損益通算できれば大きな節税効果が期待できます。

さらに、青色申告を活用すると、必要経費として以下のような幅広い項目を含めることができます。減価償却費はもちろん、家族への給与（専従者給与）や貸し倒れ損失、引当金なども対象となります。

青色申告には特別控除制度があり、複式簿記とe-Taxによる電子申告で最大65万円の控除を受けられるほか、事業的規模（例：5棟10室以上）であれば更に多くの税制上の恩典を活用可能です。

このように、固定資産税・都市計画税の軽減制度と、必要経費の適切な計上、青色申告の活用を組み合わせることで、保有中の税負担を適切に軽減し、財務的にもより安定した運営が可能になります。

将来、売却する際に知っておきたい譲渡所得税と特例・控除

不動産を売却する際には、売却益（譲渡所得）に対して税金が課されます。譲渡所得の計算は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引くことで行います。取得費には購入代金や諸経費、建物部分は減価償却費を差し引いた金額を使用します。譲渡費用は仲介手数料や印紙税など売却に要した費用が含まれます。譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）という計算式で求められます。

例えば、売却価格4,000万円、取得費2,000万円、譲渡費用200万円の場合、譲渡所得は1,800万円になります。短期譲渡であれば約713万円の税負担、長期譲渡であれば約366万円の税負担になります。短期と長期では約2倍の税額差が生じるため、所有期間の確認は重要です（取得日から売却年の1月1日時点の満年数で判断します）。

譲渡所得税には有力な軽減制度もあることにご留意ください。代表的なものに「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。居住用のマイホームを売却する場合、この制度を利用すれば譲渡所得から最大で3,000万円を差し引くことができ、結果として譲渡所得税がゼロになる場合があります（譲渡益が3,000万円以下の場合）。この特例は所有期間に関係なく適用可能です。

さらに、所有期間が10年を超える場合には「10年超所有軽減税率の特例」が併用できます。課税譲渡所得6,000万円までは税率が14.21％に軽減され、それを超える部分は通常の長期譲渡税率20.315％となります。このように、3,000万円の特別控除と軽減税率特例を組み合わせることで、非常に大きな節税効果が期待できます。

共有名義の場合にも節税メリットがあります。共有者各々が3,000万円の特別控除を受けることができるため、夫婦で共有する居住用財産を売却する際には実質6,000万円まで控除できることになります。ただし、各共有者が家屋の所有権を有している必要があります。

これらの特例を受けるには、確定申告が必要です。確定申告書や譲渡所得の内訳書、各種契約書や領収書などの書類を整えて申告することが大切です。売却利益に応じた税額を正しく計算し、必要な手続きを漏れなく行うことで、将来の資金計画をより有利に進めることができます。

取得時から保有中、売却時まで押さえておきたい全体を通じた注意点と控除適用の留意事項

不動産の取得から保有、売却まで通じた流れで税金の負担を把握し、確実に資金計画に組み込むことは非常に大切です。取得時に必要となる不動産取得税や登録免許税、印紙税などは物件価格に加えて、数％の費用がかかります。これらの負担を取得予算に盛り込まずに計画すると、資金繰りに大きな影響を与えることがあります。取得後、都道府県から納税通知書が送付され、数か月から1年以内に納税になる点にも留意が必要です 。

また、控除や軽減措置を受けるには、制度ごとの申告期限や条件に注意する必要があります。例えば、不動産取得税や登録免許税では、自己居住用に限り軽減措置が適用されますが、投資用では対象外となる場合が多いです 。さらに、控除適用や軽減措置には、申告書や証明書の提出が必要なケースや、「取得後○日以内」などの期限が設定されていることがあるため、スケジュールをずらさずに手配することが重要です。

併用可能な制度と併用不可の制度もありますので、制度ごとの適用条件の違いを整理しておくことが節税効果を最大にするポイントです。たとえば、売却時の「３０００万円特別控除」は、居住用財産の売却に対して適用されますが、「住宅ローン控除」は両者を併用できない点に注意が必要です 。加えて、売却時の所有期間によって短期譲渡（５年以下）か長期譲渡（５年超）かの税率が大きく異なるため、手続きのタイミングや譲渡の時期の調整が節税につながるケースもあります 。

全体を通じて、税負担を見通した資金計画を立てること、各制度の申告期限や適用条件を把握すること、そして制度ごとの併用可否を正確に整理することが、不動産関連の税務において重要なポイントとなります。

まとめ

不動産を購入した際や保有している間、そして売却する際には、さまざまな税金や制度が関わってきます。購入時には不動産取得税や登録免許税、印紙税が必要になり、保有中は固定資産税や都市計画税が発生します。さらに、売却を考えると譲渡所得税や特例控除の知識も重要です。それぞれの税金には軽減措置や控除制度が用意されており、申請期限や条件を正しく理解し準備することで、無駄な負担を避けることができます。早めの準備と正確な情報収集を心がけましょう。