建築確認申請とは?リノベーションで必要なケース・申請しないリスクも解説
購入したマイホームをリノベーションして自分好みの住まいに変えたいと考えている方は多いでしょう。
しかし、リノベーションの内容によっては事前に「建築確認申請」を済ませなければならないことをご存じですか。
そこで今回は、建築確認申請とは何か、リノベーションで建築確認申請が必要になるケースと申請しない場合のリスクを解説します。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
大阪のリノベーション物件一覧へ進む
リノベーションの前に把握したい建築確認申請とは
建築確認申請とは、建物の新築やリノベーションなどにおいて建築基準法や消防法、都市計画法などの規定をクリアしているか確認するためのものです。
各種設計図を使用し、国が委任した指定の検査機関または地方公共団体の建築主事が建築確認をおこないます。
実際に建築確認申請をおこない、建物の引き渡しを済ませるまでは以下の流れで工程が進みます。
●建築計画を作成
●建築確認申請および確認済証の受理
●工事着工
●中間検査および中間検査合格証の受理
●工事の完了
工事を終えると完了検査がおこなわれ、検査済証を受理して引き渡しへと進みます。
建築確認申請の目的は建物の安全性の確保と住民の健康および命の保護です。
検査は着工前後と中間の合計3回おこなわれ、法律に違反する部分の有無がないか確認されます。
リノベーションにおける建築確認申請の必要性
建築確認申請は新築工事において義務化されていますが、リノベーションでは工事内容によって必要性が異なるでしょう。
国土交通省の「法律上の手引きと補助・融資などの制度」によれば、建物を新たに建設する場合や大規模修繕、模様替えをおこなう場合には建築確認申請が必要とされています。
駐車場の設置や昇降機の設置なども、建築確認申請の対象となるでしょう。
また、建築基準法第6条では、新築住宅を建てる場合には建築確認申請が必須であると定めています。
一方、リノベーションに関しては、第一号建築物から第三号建築物までが建築確認申請の対象範囲となります。
建物の種類は第一号から第四号まであり、第四号建築物に該当する住宅については、建築確認申請をおこなわなくてもリノベーションが可能です。
建築確認申請不要でリノベーションができる第四号建築物とは
第四号建築物とは、建築基準法第6条の4(四号特例)にて定められた、以下の条件を満たす建物のことです。
●木造二階建て以下
●延床面積500㎡以下
●木造の場合は建物の高さが13m以下または軒の高さが9m以下
●非木造建築物の場合は延床面積が200㎡以下の平屋建て
●特殊建築物以外かつ利用する方が決まっている
なお、四号特例については適用条件の縮小が決まっており、2025年以降は「木造2階建て以下」の条件が「木造や非木造を問わず平屋の建物」に変更される見込みです。
併せて、「延床面積500㎡以下」の条件も「延床面積300㎡以下」に変更される予定です。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
大阪のリノベーション物件一覧へ進む
住宅のリノベーションで建築確認申請が必要になるケース
リノベーション工事をおこなうに際し把握しておきたいのが、建築確認申請が必要になるケースです。
ケース①増築範囲が10㎡以上のリノベーション
10㎡以上の増築リノベーションを実施する場合、第一号から第四号までのすべての建物で建築確認申請が必要です。
10㎡は、お部屋で言えば約6畳、車なら2~3台分のスペースを目安にすると良いでしょう。
増築とは、敷地内の建物の延床面積を増加させる工事のことです。
既存住宅に部屋を追加する建て増しや敷地内に別の建物を新設する場合のほか、玄関にひさしを設置する工事も建築確認申請が必要なケースに該当します。
バルコニーや基礎部分を地面に固定した屋根付きカーポートの設置も、建築確認申請なしでは実施できません。
ただし、物置は高さ1.4m以内、奥行き1m以内で人が入らず、屋外から収納物を出し入れできるタイプであれば、建築確認申請は不要です。
ケース②準防火地域や防火地域のリノベーション
敷地が準防火地域または防火地域内にある場合、リノベーション範囲が10㎡以下でも建築確認申請が必要となります。
準防火地域と防火地域は、都市計画法第9条に基づいて定められた地域です。
これらの地域は、住宅街や繁華街、主要駅周辺などに多く見られ、該当するエリアでは市街地への火災のリスクを防ぐための対策が求められます。
火災が発生した場合、周囲への延焼を防ぎ、住民が安全に避難できる状態を保つことが必要です。
都道府県や市町村のホームページで、準防火地域または防火地域に該当するかを確認できるため、関心のある方は確認してみてください。
ケース③大規模なリノベーション
修繕や模様替えなどで住宅を大規模にリノベーションする場合も、建築確認申請が必要です。
修繕とは、経年劣化した部分を同じ材料や形状で原状回復することです。
模様替えは、性能向上を目的とし、構造や機能に変化がない範囲でおこなう改造を指します。
大規模なリノベーションに該当するのは、壁、柱、梁、床、屋根など住宅の主要構造部分の半分を超える範囲で工事をおこなう場合です。
たとえば、屋根の半分以上を葺き替える工事や、外壁の過半数を別の材質に変更する場合は、大規模なリノベーションに該当し、建築確認申請が必要となります。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
大阪のリノベーション物件一覧へ進む
建築確認申請をしない状態でリノベーションした場合の問題点
建築確認申請しない状態でのリノベーションは、建築基準法違反にあたる行為です。
そもそも建築確認申請は、建築基準法第6条で義務付けられている公的な手続きを指します。
事前の建築確認が必要不可欠なリノベーションで建築確認申請を怠れば法律違反となり、さまざまなリスクを負う可能性が高いです。
契約確認申請をしないリスク①行政指導
建築確認申請を行わずにリノベーションを実施することは、行政指導の対象となります。
建築基準法第9条によれば、建築確認申請が義務付けられているにもかかわらず、申請せずに住宅の修繕や模様替えをおこなうと、自治体から是正勧告を受ける可能性があります。
行政指導を受けた場合、リノベーション工事は一時中止し、建築確認申請を含む必要な手続きをおこなわなければなりません。
手続きが完了すれば、建築確認済証が交付され、再び工事を再開することができます。
なお、行政指導後に手続きをおこなわず工事を継続すると、住居として利用できなくなる恐れがあるため、注意が必要です。
契約確認申請をしないリスク②刑事罰
行政からの指導に従わず、建築確認申請をおこなわない状態を継続した場合、悪質と判断されると、建築基準法第99条に基づき刑事罰に問われるおそれがあります。
建築確認申請を怠ったままリノベーション工事を進めると、1年以下の懲役刑、または100万円以下の罰金刑に処される可能性があります。
また、建築基準法に違反した建築士の氏名が公表されることもあるため、リノベーションにおいて建築確認申請は重要です。
実際には、リノベーションで刑事罰に処されるケースは稀ですが、全くないわけではありません。
適切に建築確認申請をおこない、建築基準法を遵守したうえでリノベーション工事を実施できる会社を選ぶことが重要です。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
大阪のリノベーション物件一覧へ進む
まとめ
建築確認申請とは、建築基準法などにもとづいてリノベーションなどがおこなわれるか確認するものです。
10㎡以上の増築や大規模なリノベーションなど、ケースによっては建築確認申請が必要になります。
必要にもかかわらず建築確認申請をしないと行政指導や刑事罰の対象となるため、くれぐれも注意しましょう。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
大阪のリノベーション物件一覧へ進む