借地借家法の普通借地権と定期借地権の違いを解説！
土地を借りて建物を建てたいと考えたとき、「借地借家法」という法律を耳にしたことはありませんか？この法律の中でも特に注目されるのが「普通借地権」と「定期借地権」です。しかし、その違いや特徴を正しく理解している方は意外と少ないものです。この記事では、そもそも借地権とは何か、どのような種類があるのかを分かりやすく解説します。土地利用で損をしないために必要な知識を、一緒に身につけていきましょう。
借地借家法における借地権の基本概要（普通借地権と定期借地権を理解するための前提知識）
借地権とは、土地を借りてその上に建物を建てる権利で、不動産契約上「建物所有を目的とする土地の賃借権」として定められています。借地借家法はこの制度を法制化し、借地人と土地所有者の関係に法的な基盤を与えています。借地権の対象は建物所有であり、普通借地権や定期借地権といった種類が存在しています。
借地借家法は1992年（平成4年）に成立・施行され、旧法（借地法や借家法）と比べて制度を明確かつ利用しやすく整備したのが背景です。旧法では建物の構造で契約期間が変わるなど不確定要素が多く、トラブルの温床となっていましたが、現行法では契約期間や更新制度が整理され、借地人や土地所有者双方の予見性が高められました。
普通借地権と定期借地権の大まかな違いは、更新の可否や契約期間の構造にあります。普通借地権は契約期間を３０年以上とし、更新後は２０年、さらに以降は１０年という法定更新が可能で、借地人が長期利用できる点が特徴です。また、借地設定者の更新拒絶には「正当事由」が必要であり、借地人を保護する制度設計です。 一方、定期借地権は契約終了時に土地が確実に返還されるよう、契約更新や建物買取請求権を排除する特約を取り入れた制度で、期間を定めた利用を明確に設計できます。
以下、ご理解を支える表を設けます。
| 項目 | 普通借地権 | 定期借地権 |
|---|---|---|
| 契約期間 | 当初30年、更新後20年以降10年 | 一般：50年以上、事業用：10年以上50年未満、譲渡特約型：30年以上 |
| 更新 | 可能（正当事由なければ拒絶困難） | 原則不可（更新・延長なし） |
| 建物買取請求権 | あり | 原則なし（譲渡特約型では例外） |
このように、借地権を選択するにあたっては、借地人の安定性を重視するか、土地所有者の土地返還を重視するかに応じて、普通借地権と定期借地権のいずれが適しているか判断する必要があります。
普通借地権の特徴（借地借家法における借地人保護と契約更新の仕組み）
普通借地権は借地借家法により、借地人（借り手）の権利が強く守られる仕組みが整えられています。その特徴を以下の３点に分けて、わかりやすくご説明いたします。
| 項目 | 概要 | ポイント |
|---|---|---|
| 契約期間と更新 | 契約当初は30年以上、更新後は1回目が20年以上、それ以降は10年以上 | 借地人が継続使用を希望すれば法定更新されます |
| 更新拒絶の要件 | 地主による更新拒絶には「正当事由」が必要 | 自己使用や事情変更などが総合的に判断されます |
| 建物買取請求権 | 契約更新がなされない場合、借地人は建物の買取を請求可能 | 投資した建物価値を保護する手段になります |
まず、契約期間についてです。普通借地権では、契約当初の存続期間は「30年以上」とされ、借地借家法によりこれより短い期間を設定することは無効となります。更に、法定更新によって存続期間が延長される仕組みがあり、初回更新後は20年以上、二回目以降の更新では10年以上が法定の期間として定められています。これにより、借地人は長期にわたり土地を利用しやすい保護があります。
次に、契約更新を地主が拒む場合には、「正当事由」が必要となります。借地借家法第六条では、地主や借地人の利用の必要性、従前の利用状況、土地利用の変化、立退料などの財産的給付の提案の有無など、複数の要素を総合的に判断しなければならないとされています。単なる都合だけでは更新拒絶は認められません。
最後に、建物買取請求権についてご説明いたします。契約期間が満了し、更新がなされなかった場合でも、借地人が土地に建てた建物については、地主に対して「時価で買い取ってほしい」と請求する権利があります。これにより、借地人が投じた建物の価値を公平に回収できるよう法制度で保護されています。
定期借地権の種類と特徴（契約期間満了時の明確な土地返還の仕組み）
定期借地権には三つの種類があり、それぞれ契約期間や契約終了時の取り扱いに特徴があります。以下の表で整理いたします。
| 種類 | 契約期間 | 契約終了時の扱い |
|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 50年以上 | 更地にして土地を返還 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満 | 更地にして土地を返還 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上 | 建物を譲渡して借地権消滅 |
まず、一般定期借地権は、契約期間が50年以上と長期であり、契約終了時には借地人が建物を撤去して更地に戻すことが求められます。更新や建物再築、買取請求などができない旨の特約を定めることで成立し、契約書は公正証書などの書面によることが必要です。
次に、事業用定期借地権は、主に店舗や事務所などの事業用建物を目的とし、居住用は対象外です。契約期間は10年以上50年未満です。10年以上30年未満の契約（第二項）は、更新や再築による延長、買取請求が法的に無効となり、特約の記載がなくても適用されます。一方、30年以上50年未満の契約（第一項）では、これらを無効とする特約を契約書に明記しなければなりません。いずれの場合も公正証書による契約が義務付けられています。
最後に、建物譲渡特約付借地権は、契約期間を30年以上とし、契約満了時に借地上の建物を地主に相当の対価で譲渡することで借地権が消滅する契約形態です。建物は撤去せずそのまま残され、地主が取得する形となります。口頭でも可能ですが、契約書による明示が望ましいとされています。
以上のように、三つの定期借地権はいずれも契約終了後に土地を確実に地主に返還する仕組みであり、契約期間や目的、手続きの形式に応じた選択が重要となります。
普通借地権と定期借地権の比較ポイント（利用目的や契約形態に応じた選択のヒント）
以下の表は、普通借地権と各定期借地権に関する契約期間、更新性、契約手続き、利用設計の適合性、法的メリット・留意点を簡潔に整理したものです。参考としてご覧ください。
| 借地権の種類 | 契約期間・更新性 | 契約手続き | 主なメリットと留意点 |
|---|---|---|---|
| 普通借地権 | 当初30年、更新1回20年、2回目以降10年（更新あり） | 特に形式要件なし（書面契約が望ましい） | 借地人が安定的に利用可能。更新拒絶には正当事由が必要。建物買取請求権あり。 |
| 一般定期借地権 | 50年以上、更新なし | 公正証書などの書面契約が必須 | 貸主にとって土地を確実に返還してもらえる。借地人は築造後でも更地返還が必要。 |
| 事業用定期借地権 | 10年以上50年未満、更新なし | 公正証書の形式的契約が必須 | 事業用途に沿った柔軟な期間設定。更新・買取請求は原則不可。 |
| 建物譲渡特約付借地権 | 30年以上、更新なし | 特約付契約。口頭でも成立するが、書面化が望ましい | 契約満了時に建物を譲渡できるため、借地人の負担軽減。仮登記の留意必要。 |
まず、契約期間と更新性に着目すると、普通借地権は借地人にとって長期・安定的な利用が可能で、「更新拒絶には正当な理由」が必要とされる点で借地人に有利です。建物買取請求権も行使できるため、建物に関する権利保護が手厚い点が特徴です。
一方、定期借地権は契約満了後の土地返還が前提となるため、所有者側が確実に土地を回収したい場合に適しています。一般定期借地権は50年以上と長期契約で用途制限はなく、契約書類の形式要件も厳格ですが、終了時には更地返還が求められます。
事業用定期借地権は、10年以上50年未満の期間で事業用建物を対象とし、更新や買取請求が認められない設計です。事業計画に応じた期間設定が可能でありながら、契約形態に公正証書が必要です。
建物譲渡特約付借地権は、30年以上の契約で、満了時に建物を譲渡する特約付きです。借地人は建物譲渡により経済的負担を軽減できますが、仮登記など対策が必要です。
契約手続きの違いも重要です。普通借地権では形式的な制限は少なく、柔軟な契約が可能ですが、定期借地権（特に一般・事業用）では公正証書による契約が法的に求められており、契約時の注意が必要です。
借地人と所有者それぞれにとってのメリット・留意点を整理すると、普通借地権は借地人側の安定性と権利保護が強く、所有者には土地が返還されにくいリスクがあります。定期借地権は、所有者の土地回収計画に沿いやすく、契約終了後の土地処理が明確である一方、借地人には更新や建物買取の可能性がない点が留意点となります。
まとめ
借地借家法に基づく借地権は、土地を借りて建物を所有する方やこれから契約を検討中の方にとってとても重要な制度です。普通借地権では借地人を守るための更新制度が設けられている一方、定期借地権は契約期間満了後の明確な返還が特徴です。両者の違いを正しく理解し、自分の利用目的や将来の計画に合った借地権を選ぶことが、安心して土地利用や契約を進めるうえで不可欠といえるでしょう。借地権の選択には慎重な検討が求められますので、判断に迷った際は専門家に相談し、不安を解消してください。
