インボイス制度で貸主が免税事業者だとどうなる？借主への影響や未取得時の注意点を解説

インボイス制度と貸主の事業者区分の基礎理解

インボイス制度（適格請求書等保存方式）は、2023年10月1日から開始され、仕入税額控除の適用には、貸主が「適格請求書発行事業者」（＝課税事業者）であることが必要です。不動産賃貸業において、居住用賃貸（アパート・マンション）は非課税のため本制度の影響はありませんが、店舗・事務所・駐車場などの事業系賃貸には影響があります。これらの貸付収入がある場合、免税事業者では適格請求書を発行できず、借主（課税事業者）は仕入税額控除が受けられず負担が増える可能性があります 。

貸主が免税事業者か課税事業者かで対応は異なります。免税事業者は登録不要で済みますが、借主が課税事業者の場合、借主から賃料減額や契約見直しの圧力を受けるリスクがあります。一方、課税事業者となりインボイスを発行できれば、借主は仕入税額控除が可能になり、物件の競争力向上にもつながります 。

仕入税額控除は、消費税の納付額を計算する際、売上にかかる消費税から仕入れや経費の消費税を差し引く仕組みです。適格請求書がないと控除できないため、借主の税負担が増える結果になります 。

このように、不動産賃貸におけるインボイス制度の基本的な理解は、貸主の事業区分と借主の課税状況によって、借主が税負担をどう受けるかが決まる点にあります。制度導入後の賃貸経営では、この構造を踏まえた戦略が不可欠です。

貸主が免税事業者でインボイス未取得の場合の借主への影響

令和5年10月1日のインボイス制度導入以降、貸主が免税事業者で適格請求書（インボイス）を発行できない場合、借主である課税事業者は賃料に含まれる消費税について仕入税額控除が受けられず、実質的に負担が増えることになります。たとえば、月額20万円の事業用賃料（消費税10％込み）で、従来は2万円の控除が可能でしたが、制度適用後は控除が不可となり、月2万円・年間24万円の負担増となる例があります。

このような負担増により、借主から賃料の値下げ要求が生じたり、制度に対応できる物件へ移転する動きが出る可能性もあります。結果として、貸主の収益安定性や物件競争力が低下するリスクがあるため、何らかの対策を検討する必要があります。

インボイス制度には経過措置が設けられており、貸主が免税事業者のままでも一定割合の仕入税額控除が認められる期間があります。具体的には以下の通りです。

この期間中であれば、借主が実際に控除を受けられない分だけを賃料から相応に減額することで、借主の負担を抑えつつ、貸主自身も過度な収益減を防ぐ対応が可能です。

貸主が課税事業者（適格請求書発行事業者）である場合の借主へのメリット

貸主が課税事業者としてインボイス制度の適格請求書発行事業者に登録している場合、借主には以下のような明確なメリットがあります。

まず、借主（事業者）が支払った家賃に含まれる消費税について、仕入税額控除を受けられる安心感があります。令和5年10月から導入された「適格請求書等保存方式（インボイス制度）」により、借主が消費税の仕入税額控除を行うには貸主からの適格請求書（インボイス）の保存が必要であり、登録された課税事業者からの交付が条件です。この点を満たすことで、借主は税務処理における不安を軽減できます。

次に、借主側の消費税負担が抑えられることによって、賃貸契約の継続可能性が高まります。具体的には、仕入税額控除が可能になることで、借主が支払う税額が減少し、トータルの支出が軽減されます。これは特に事業用賃料において大きな影響を持ち、借主の資金繰りや営業戦略の安定化に寄与します。

最後に、貸主がインボイス発行対応していることは賃貸物件における競争力の維持につながります。テナントが貸主に対してインボイスの発行を求める機会が増えている中、対応できる貸主は入居希望者から選ばれやすくなり、空室リスクの低減にもつながります。これにより、貸主も安定した賃貸経営を図りやすくなります。

以下、借主にとってのメリットを整理した表です。

これらのメリットはすべて、制度に則った正当な対応によって得られるものであり、借主の安心・信頼関係の構築に直結します。

貸主として考えるべき対応の選択肢と注意点

インボイス制度開始後、貸主として検討すべき主な対応は「免税事業者のまま賃料調整で借主の負担を補う方法」と「課税事業者へ変更してインボイス登録する方法」の二つです。事業用物件の賃料収入がある場合、借主が課税事業者であれば、インボイスを発行できない免税事業者のままでは借主が仕入税額控除を受けられず、賃貸契約継続に影響が出る可能性があります。実際、免税事業者の貸主には「消費税相当の賃料減額を求められる」「借主がインボイス対応可能な物件に移る」といったリスクが報告されています 。

一方で、課税事業者に切り替え、適格請求書発行事業者として登録すれば、借主が安心して仕入税額控除を受けられるため、物件の競争力を維持しやすくなりますが、その代わりに消費税の申告納付や事務処理の負担が増すデメリットもあります 。

判断の際には、借主の多くが課税事業者かどうか、自社の賃料収入構成（居住用か事業用か）、制度の経過措置期間の存在などを踏まえ、総合的に判断することが重要です。経過措置期間中であれば、適格請求書未発行でも一定割合で仕入税額控除が可能なため、賃料減額対応のみで協議を行う選択肢もあります 。

まとめ

インボイス制度の導入は、貸主が免税事業者か課税事業者かによって借主への影響が大きく異なります。貸主がインボイス未取得の場合、借主は仕入税額控除を受けられず、負担が増える可能性があるため、事前の対応が重要です。一方、貸主が適格請求書発行事業者であれば借主の安心感につながります。税務・事務負担や制度の経過措置など、今後の動向を見据えて柔軟に対応を検討することが大切です。制度をしっかり理解し、最適な選択をすることで、トラブル回避や信頼関係の維持に役立ちます。