不動産相続後の空き家どうする？売却活用更地の判断軸を整理

不動産相続後の空き家を放置するリスク

相続をきっかけに空き家を所有する人は増え続けており、空家対策特別措置法の2023年改正により「管理不全空家」という区分が新設されるなど、対策が一段と強化されています。放置期間が長くなるほど管理コストや補修費用が膨らみやすいため、早めの対応が重要です。

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空き家を長期間放置すると、建物や設備が老朽化し、台風や地震の際に屋根や外壁の一部が飛散するおそれがあります。また、庭木の繁茂やごみの放置により、害虫の発生や悪臭など衛生面の問題が生じることもあります。見通しの悪さや人目の少なさから、不法侵入や不法投棄など犯罪や迷惑行為の標的になりやすく、近隣住民とのトラブルや行政からの指導につながる可能性があります。

空家対策特別措置法の改正により、放置した結果、危険性や周辺環境への悪影響が大きいと判断されると「特定空家」や「管理不全空家」とみなされ、指導や勧告、命令の対象となる可能性があります。勧告を受けると、住宅用地に適用される固定資産税の軽減措置が外される場合があり、土地の固定資産税負担が大きく増えるおそれがあります。

2024年4月からは相続登記の申請が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を行わないと過料の対象となる制度が始まっています。相続した空き家を「とりあえずそのまま」にする選択であっても、登記手続きと維持管理、税負担の変化を見据えて対策を取ることが欠かせません。

全国・大阪府の空き家統計から見る現状

全国の空き家数は令和5年住宅・土地統計調査で899万5,200戸となり、過去最多を更新しました。一方で大阪府の空き家は70万1,900戸と、調査開始（昭和23年）以来初めて減少に転じた全国唯一の地域です。この違いを理解しておくと、東大阪エリアでの判断材料になります。

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総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（調査時点：2023年10月1日）によると、全国の空き家数は899万5,200戸となり、2018年の前回調査から約51万戸増加して過去最多を更新しました。総住宅数に占める空き家率は13.8%で、こちらも過去最高です。空き家のうち、賃貸用・売却用・別荘等の二次的住宅を除いた「その他の空き家」（長期不在や取り壊し予定の住宅）は全国で385万戸、総住宅数の5.9%を占めており、この「その他の空き家」こそが相続後に放置されやすい空き家に近い分類とされています。

一方、大阪府の令和5年調査結果を見ると、空き家数は70万1,900戸で前回調査から7,500戸（1.1%）減少しました。これは調査開始（昭和23年）以来、大阪府で空き家数が初めて減少に転じたことを意味します。空き家率も14.2%と1.0ポイント低下しました。ただし、賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家に限ると22万6,900戸で、前回から1万7,700戸（8.5%）増加しており、相続などにより長期間放置されやすい空き家はむしろ増えている点に注意が必要です。総住宅数・総世帯数はともに大阪府で過去最多を記録しており、住宅の新規供給と老朽空き家の解体・活用が並行して進んでいる状況がうかがえます。

相続空き家をそのまま活用する場合の基本的な選択肢

相続した空き家は、更地にする前に建物を残したまま活用できるかを検討することが大切です。自宅としての居住や二拠点居住、事務作業用のスペースや倉庫としての利用など、比較的始めやすい使い方があります。活用の前提として、相続登記と建物状況の把握がまず必要です。

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相続した空き家は、更地にする前に、建物を残したまま活用できるかを検討することが大切です。自宅としての居住や、一定期間だけ滞在する二拠点居住、親族の一時的な住まいとして使う方法があります。また、事務作業用のスペースや趣味の作業場、倉庫としての利用など、比較的始めやすい使い方もあります。将来の売却や建替えの可能性も視野に入れて検討していくことが重要です。

相続空き家を活用する前提として、まず名義を整理するための相続登記が必要になります。相続登記は2024年4月1日から申請義務が設けられており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。名義が相続人にきちんと移っていないと、売却や賃貸借契約、金融機関との手続きなどが円滑に進まないおそれがあるため、活用方法の検討と並行して相続関係の書類整理と申請時期の確認が重要です。

建物を安全に使い続けるには、構造や設備の状態を把握しておく必要があります。国土交通省が定める既存住宅状況調査（いわゆるインスペクション）は、構造上主要な部分や雨漏り等について、一定の基準に従って建物の状況を確認する調査です。あわせて耐震性に関する資料の有無、過去の増改築履歴、給排水や電気設備の老朽化状況なども確認しておくと、自宅利用や賃貸などどの程度の修繕を行えば希望する活用が可能か検討しやすくなります。

解体して更地にして売却・活用する選択肢

建物を解体して更地にすると、住宅用地としてだけでなく駐車場や事業用地など幅広い用途を検討しやすくなります。一方で固定資産税の負担増や解体費用に注意が必要で、相続空き家の3,000万円特別控除（2027年12月31日まで）や相続土地国庫帰属制度など、活用できる公的制度も増えています。

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相続した空き家を更地にすると、住宅用地としてだけでなく、駐車場や事業用地など幅広い用途を検討しやすくなります。建物の老朽化や雨漏り、シロアリ被害などの不安要素を解消しやすいため、買主にとっても状態が分かりやすい点が利点です。一方で、住宅が建っている土地には住宅用地特例による固定資産税の軽減措置があり、建物を解体して更地にすると原則としてこの軽減が受けられなくなる点には注意が必要です。建物解体には工事費用のほか、近隣への配慮や一定の工期も必要になるため、税負担の増加や解体費用、工期を含めた総合的な費用対効果を確認することが大切です。

一定の要件を満たす相続空き家を譲渡する場合には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特別控除が設けられています。被相続人が相続開始の直前まで一人で住んでいた昭和56年5月31日以前建築の家屋を、耐震基準に適合させるか取壊した後に売却することなどが要件です。この特例は令和8年度税制改正により、適用期限が2027年（令和9年）12月31日まで延長されているため、対象になりそうな空き家は期限を意識して売却時期を検討する必要があります。

利用予定がなく管理が困難な土地については、相続した土地を一定の要件のもとで国に引き渡すことができる相続土地国庫帰属制度が2023年4月27日から始まっています。2026年5月末時点の実績では、申請件数5,545件のうち2,762件について国庫への帰属が承認されており、承認率は約50%です。一方で81件が却下、85件が不承認となっており、建物がある土地や担保権が設定された土地など、一定の要件を満たさない土地は対象外となる点に留意が必要です。更地にした後に売却先が見つからない土地では、この制度の対象になるかどうかも検討材料になります。

売却か活用か・更地かを判断するためのチェックポイント

不動産相続で空き家を引き継いだ場合、立地条件・家族の将来像・権利や建物の状況の3点を総合的に把握することで、売却・活用・更地化のどれが現実的か判断しやすくなります。

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まず確認したいのが立地条件です。周辺の住宅需要や人口動向、最寄りの公共交通機関や生活利便施設までの距離は、売却のしやすさや今後の賃貸需要に大きく影響します。また、用途地域や建ぺい率・容積率などの都市計画上の制限も、建て替えや更地活用の可能性を左右するため、これらを総合的に把握することで売却・活用・更地化のどれが現実的か検討しやすくなります。

相続人自身や家族の将来像を踏まえて判断することも大切です。今後その不動産に居住する可能性があるか、将来の転居や二拠点居住の希望があるかによって、「残す」選択と「手放す」選択の価値は変わります。相続税や固定資産税、維持管理費、ローン利用の有無などを含めた中長期の資金計画も整理しておくとよく、家族間で認識の相違があると判断が長期化しがちなため、早めに意向を共有しておくことが重要です。

実際に売却・活用・更地化を検討する前に、登記簿の内容、相続登記の状況、権利関係、過去の増改築履歴や建物の老朽化の程度、越境や境界の状況などを確認しておくと、相談や手続きがスムーズに進みます。そのうえで、税制上の特例の適用可能性や将来の相続を見据えた対策も含めて検討すると、短期的な損得だけに偏らない判断につながります。こうした情報を整理したうえで、不動産会社や専門家への相談を進めていくことが望ましいです。

まとめ

不動産相続後の空き家は、放置すると老朽化や近隣トラブル、税負担など多くのリスクを抱えます。一方で、自宅利用や二拠点居住などで活用する方法、更地にして売却・活用する方法など選択肢も多くあります。大切なのは、最新の統計や制度の期限も踏まえつつ、立地条件やご家族のライフプラン、資金計画を総合的に判断することです。東大阪市エリアの相続空き家の査定・活用相談まで一括してご相談を承っています。迷われている方は、まずはお気軽にお問い合わせください。

監修：石田 唯（宅地建物取引士／不動産事業部 店長）

執筆：リノベスト不動産 コンサルティング担当

本当にオススメの物件だけを「オススメです！」とお伝えする、正直な提案をモットーにしています。東大阪市・大阪府下エリアでの相続空き家の売却・活用・更地化に関するご相談にも対応しています。

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