相続について知りたい方へ！不動産相続と法律の基礎を解説

相続とは？不動産相続と法律の基本用語

相続とは、亡くなった人の財産や権利義務を、一定の範囲の人が包括的に引き継ぐことをいいます。民法では「相続は死亡によって開始する」と定められており、被相続人が亡くなった瞬間に相続が始まります。
相続が開始すると、相続人は被相続人の財産だけでなく、借金などの負債も含めて承継する可能性があります。そのため、不動産を含む相続では、開始のタイミングと相続の範囲を正しく理解しておくことが大切です。不動産相続に関わる主な法律として、民法、不動産登記法、相続税法が挙げられます。

民法は「誰が」「どのような割合で」財産を引き継ぐかという基本的なルールを定めています。
不動産登記法は、不動産の名義を正しく公示するための手続や登記申請の方法などを定める法律です。
相続税法は、不動産を含む遺産に相続税がどのように課されるか、その計算方法や申告期限を定めており、税負担を考える上で重要な役割を担っています。

遺産の引き継ぎ方には、遺言に基づく『遺言相続』と、法律が定める『法定相続』による方法があります。被相続人が有効な遺言で相続分や取得する財産を指定していれば、原則としてその内容が優先されます。
一方、遺言がない場合や遺言に記載のない財産については、法定相続分を参考にしながら、相続人全員で遺産分割協議を行い、具体的な分け方を話し合うことになります。
協議がまとまらないときは、家庭裁判所の調停や審判によって、最終的な分け方が決められる仕組みです。

誰が相続人になる？配偶者・子ども・親などの範囲

相続の場面では、まず誰が法律上の相続人になるのかを正しく押さえることが大切です。民法では、被相続人と一定の身分関係にある人だけが相続人となり、その範囲と順位が決められています。
特に重要なのが配偶者の位置づけであり、血のつながりのある親族とは別に扱われます。

配偶者は、民法上の婚姻届を出している現在の配偶者に限られ、被相続人との婚姻関係がある限り常に相続人になります。
一方で、いわゆる内縁関係や事実婚の相手には、相続人としての地位は認められていません。
また、離婚が成立している元配偶者には、相続人としての権利はなくなります。誰を「配偶者」と考えるかが誤解されやすいため、戸籍上の婚姻関係の有無を確認しておくことが重要です。

配偶者以外の血族相続人には、子ども、直系尊属、兄弟姉妹があり、民法はこの順番を第1順位から第3順位まで定めています。
基本的には、第1順位である子（養子や嫡出かどうかを問わない）がいればその子どもが相続人となり、子どもがいない場合には親などの直系尊属が、さらにそれもいない場合には兄弟姉妹が相続人となります。
子どもや兄弟姉妹が被相続人より先に亡くなっている場合、その子どもの直系卑属である孫や甥・姪が代襲相続人として相続する仕組みもあります。
このように、血族相続人には優先される順位と、亡くなった人の子孫が代わりに相続できる場合があることが特徴です。

他方で、相続人となる立場の人が家庭裁判所に申述して相続放棄をすると、その人は初めから相続人でなかったものとみなされます。すべての相続人が相続放棄をしたり、そもそも相続人がいない場合には、家庭裁判所が相続財産管理人や相続財産清算人を選任し、債権者への弁済や残余財産の帰属先の決定などの手続を行うことになります。
このような制度により、相続人がいない場合でも、遺された財産や借金の処理が法律に従って進められる仕組みが整えられています。

何を相続する？不動産を中心とした相続財産の種類

相続では、亡くなった方の財産に属していた権利や義務の多くが、そのまま相続人に引き継がれます。
具体的には、土地や建物などの不動産に加えて、預貯金や現金、有価証券、貸付金、さらには未払金や借入金といった負債も対象になります。このうち、経済的な価値を持つ財産は「プラスの財産」、借金などの債務は「マイナスの財産」として整理するのが一般的です。
相続手続きに入る前に、こうした財産と債務の全体像を把握しておくことがとても重要です。

また、相続財産には不動産だけでなく、家財道具や貴金属、自動車などの動産、さらには将来お金を受け取ることができる権利も含まれる場合があります。
一方で、墓地や仏壇など祭祀に関するものは、一般に相続財産とは別の扱いとされることが多く、誰が承継するかについても特有の決まりがあります。
ですから、通帳や権利証だけでなく、日常的に利用していた物や契約書の有無も丁寧に確認することが欠かせません。財産目録を作成し、1つずつ整理していくことで、相続漏れや思わぬ負債の見落としを防ぎやすくなります。

さらに、不動産に関する権利としては、所有している土地や建物だけでなく、借地権や借家権などの利用権も相続の対象となる点に注意が必要です。これらの権利も、原則として亡くなった時点の内容をそのまま引き継ぐことになり、相続人は地主や家主との契約関係も含めて承継します。
また、不動産を複数人で相続した場合、その不動産は相続人全員の共有となり、各人は持分という形で権利を持つことになります。この共有状態は、後の遺産分割や売却、活用方法に大きく影響するため、早い段階から持分や管理方法を話し合っておくことが望ましいです。

不動産相続で押さえたい最新の法律・手続きポイント

相続の場面では、まず民法900条で定められた法定相続分が基本の目安になります。例えば、配偶者と子が相続人となる場合は、それぞれが2分の1ずつの割合とされています。
もっとも、この割合どおりに分けなければならないわけではなく、相続人全員の合意があれば、話し合いにより異なる割合で遺産分割を行うことも可能です。そのため、法定相続分を出発点としつつ、家族の事情に応じた分け方を検討することが大切です。

不動産を相続したときには、「相続登記の義務化」による新しいルールにも注意が必要です。民法等の改正により、相続により不動産の所有権を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました。この義務は、所有者不明土地を減らすことを目的としており、正当な理由がないのに申請を怠った場合には、過料の対象となる可能性があります。
今後は、名義変更を先延ばしにせず、期限を意識して早めに相続登記を済ませることが重要です。

相続した不動産を利用する予定がない場合には、所有を続ける以外の選択肢も検討できます。
近年創設された「相続土地国庫帰属制度」では、一定の条件を満たす土地について、負担金を納付したうえで国に所有権を引き取ってもらうことが可能です。この制度は、令和5年4月27日から開始され、過去に相続した土地も対象となっていますが、利用には細かな要件や手続きが設けられています。
不要な不動産の扱いに悩んだときには、制度の利用可否も含め、早い段階で専門家へ相談し、自分に合った解決策を検討することが大切です。

まとめ

不動産の相続では、誰が相続人になるか、どの財産をどの割合で引き継ぐかを、民法などの法律に沿って整理することが重要です。
さらに、不動産登記の義務化や期限など、近年の法改正への対応を誤ると、思わぬ不利益につながるおそれがあります。相続財産には、不動産だけでなく預貯金や借金なども含まれるため、全体を見渡したうえで方針を決める必要があります。
当社では、不動産相続に関する基本的な法律の確認から、登記や売却など今後の具体的な進め方まで、丁寧にご説明いたします。
相続について少しでも不安をお感じでしたら、お気軽に当社へご相談ください。