居抜きテナントのメリット・デメリットは？契約前の確認点｜リノベスト不動産

居抜きテナントとは？スケルトンとの違い

居抜きテナントとは、前の借主の内装・設備が残ったまま引き継ぐ貸店舗・貸事務所のことです。内装のない「スケルトン」と比べ、初期工事の量と設計の自由度が大きく変わります。

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居抜きは、前の借主が設置した内装や設備を、そのまま、または一部を残して次の借主が使う形です。残っているものをどこまで使えるかによって、内装・設備にかける投資額と工事期間が変わります。引き継ぐ範囲は物件ごとに異なるため、「そのまま使えるもの」と「自分で費用を負担して造るもの」を、契約書や引継ぎ書で分けておくことが基本です。

居抜きとスケルトンの違いは、初期費用、開業までの期間、設計の自由度の3点です。居抜きは内装・設備の投資を抑えやすく、工事が短くなる傾向があり、スケルトンは最初に全額の投資が必要ですが、レイアウトを自由に決められます。どちらが有利かは、業種と事業計画によって変わります。

造作の所有者と撤去の義務は、退去時の原状回復費用を左右します。造作譲渡料の金額と、引継ぎ時の設備の状態を、書面に残すことが重要です。口約束のままにすると、退去時に「どこまで撤去するのか」で貸主・前の借主・自分の間で認識がずれ、費用負担で揉める原因になります。

居抜きテナントのメリットとデメリット

居抜きは、内装工事費と開業までの期間を抑えやすい一方で、レイアウトの制約や設備の老朽化など、見落としやすい落とし穴があります。

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居抜きの最大のメリットは、内装・設備の新設費用と工事期間を抑えやすく、営業開始と売上の立ち上がりを早められることです。同じ業種の店舗が入っていた物件なら、客席や厨房、事務所の動線がすでに業種に合っている場合もあります。ただし、効果の大きさは残っている内装・設備の質と量によって異なり、すべての物件で費用が下がるとは限りません。

居抜きでは、柱・排水位置・厨房や水回りの位置など、動かせない部分が事業計画の障害になることがあります。席数や動線が計画に合わないと、追加工事で費用が増えるため、契約前に図面で配置を検討しておくことが大切です。また、空調・給排水・電気配線などは、年数や使われ方によって故障しやすくなります。状態が分からないまま引き継ぐと、入居後に修理費や営業停止が発生するおそれがあるため、引渡し前に点検を受け、修理・交換の費用を誰が負担するかを契約で決めておきましょう。

同じ業種の居抜きでは、看板や内装が前の店を連想させ、過去の評判を引き継ぐことがあります。物件の条件だけでなく、周辺の評判や前の店の口コミも確認することが必要です。業種を変える場合は、残った内装が新しいコンセプトと合わず、お客様が混乱することもあるため、改装の範囲もあわせて検討します。

契約で確認したい造作譲渡・原状回復・総コスト

居抜きの契約では、造作譲渡の範囲、原状回復の範囲、賃料などを含む総額の3点を、契約前に書面で確認することが最も重要です。

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造作譲渡は、品目と金額を一覧にして確認します。どれが前の借主の所有物で、どれが貸主の設備かがあいまいだと、引継ぎ後や退去時に「撤去する」「しない」の食い違いが生じます。残っている設備にリース契約が付いている場合は、リース残や引継ぎの可否も、前の借主と貸主に確認してください。引渡し時の状態は、写真やチェックリストで記録しておくと、後の説明に役立ちます。

店舗・事務所の原状回復は、契約書や覚書の定めが大きく影響します。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、賃貸住宅を対象とした資料のため、事業用の原状回復は、そのまま当てはまると考えず、契約書の記載で確認する必要があります。居抜きの場合は、引き継いだ造作を退去時に撤去するのか、そのまま残してよいのかを、入居時点で決めておくと、退去時の費用が読みやすくなります。保証会社や保証人の条件は、テナントの家賃保証会社審査と必要書類もご覧ください。

居抜きは初期費用が低く見えても、賃料・保証金・造作譲渡料を合わせた総額で比べないと割高になることがあります。賃料が周辺相場より高めに設定されていたり、造作譲渡料が内装の実際の価値を超えていたりする例もあるため、同じエリアの空き物件と、賃料・保証金・残っている設備の価値を比較しましょう。事業計画では、月ごとの資金繰り、設備の償却、投資の回収期間も試算しておくと安心です。

業種・法令の確認と、居抜きとスケルトンの選び方

前の店と業種が異なる場合、用途変更・消防・保健所などの手続きが必要になることがあります。居抜きかスケルトンかは、事業計画の中で比べて決めましょう。

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業種を変えて入居する場合は、建築基準法や消防法の手続きが必要になることがあり、契約前に窓口や専門家へ確認するのが安全です。たとえば、飲食店や物販店など特殊建築物に当たる用途へ変更し、床面積が200㎡を超える場合は、建築基準法上の確認申請が必要になる場合があります（類似の用途間の変更などは例外があります）。また、消防では、店舗などの用途が新たに入る場合に「防火対象物使用開始届出書」の提出を求める自治体があり、提出の期限や必要書類は自治体ごとに異なります。東大阪市の扱いは、所轄の消防署に確認してください。福祉施設の例は、テナントで福祉事業を始める場合の用途変更と消防の確認点で解説しています。

飲食店を開く場合は、保健所の営業許可が必要で、前の店の許可をそのまま使えるとは限りません。厨房の設備が施設の基準を満たしているかは、保健所の検査で確認されます。居抜きだからといって工事が不要とは限らないため、内装・設備を引き継ぐ前に、事前相談で必要な改修の範囲を確認し、工事費と開業日に反映させましょう。契約後の保険については、テナントの火災保険の補償内容と選び方もご参照ください。

居抜きとスケルトンのどちらが有利かは、初期投資だけでなく、数年分の資金計画で比べて判断します。居抜きは、投資と工期を抑えやすい反面、レイアウトの制約と設備の入替え時期のリスクがあります。スケルトンは、設計の自由度が高い反面、工事費・設計費を含む総額が大きくなりやすい面があります。どちらでも、原状回復と設備の入替え費用を契約で決めておくことが大切です。

まとめ

居抜きテナントは、費用と期間のメリットが大きい反面、契約と設備の確認を怠ると、開業後や退去時に思わぬ費用が発生します。東大阪市エリアのテナント賃貸のご相談は、宅地建物取引士が契約書や図面を一緒に確認しながらご説明しますので、お気軽にお問い合わせください。

監修：石田 唯（宅地建物取引士／不動産事業部 店長）

執筆：リノベスト不動産 コンサルティング担当

本当にオススメの物件だけを「オススメです！」とお伝えする、正直な提案をモットーにしています。東大阪市・大阪府下エリアでのテナント賃貸のご相談にも対応しています。

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