不動産査定後のステップ～媒介契約～
どのような種類の媒介契約があるのかや、契約時の注意点などをご紹介します。
媒介契約とは？
不動産を売却するとき、売主が不動産会社に「買主を探してほしい」と依頼するために結ぶ契約が 媒介契約 です。
この契約を結ぶことで、売却活動（広告・案内・交渉・契約書作成など）を不動産会社が代行してくれます。
～媒介契約を結ぶ理由～
●売主・貸主が自分だけで買主や借主を見つけるのは難しい
●プロに任せた方が早く・安心して取引できる
●不動産会社が広告や案内、契約書作成など一連の業務を代行してくれる
◎媒介契約で売主が把握すべきポイント◎
売却価格（希望価格と相場のすり合わせが大事）
媒介契約の種類（3種類から選択）
仲介手数料
契約期間（最大3ヶ月、更新可）
広告の範囲（ネット掲載、チラシ、現地看板など）
内覧対応や鍵の預け方
販売活動の報告方法（電話／メール／書面）
⚠️ 媒介契約で気をつけること（売却時）
●囲い込み（後述します）に注意！→ 業者が「自社で買主も見つけたい」ために、他社からの問い合わせを断ることがあります。売却チャンスを狭めるので要注意です！
●価格のつけ方が重要
→ 相場より高すぎると売れ残り、安すぎると損をします。不動産会社の査定を複数受けて、比較検討をおススメします。
●媒介契約はいつでも解除OK
→ 不満がある場合は、他の業者に切り替えてもOKです。（基本的に違約金はなし）。
1.一般媒介契約
複数の不動産会社に依頼することができるため、同時に何社とも媒介契約を結べます。
また、自分で買主を探してもよい自己発見取引も認められています。
✅ メリット
●複数の不動産会社に同時依頼できる
●複数社が同時に買主を探すため、広く・早く売れる可能性が高い
●各社が競い合うことで、より積極的な販売活動が期待できる
●自分で買主を見つけてもOK
●友人・知人に売る場合や、個人で売却活動する場合でも手数料が不要になるケースもある
●契約の縛りが少ない
●レインズ登録義務や報告義務がないので、自由度が高く、売主主導で動ける
⚠️ デメリット
●販売活動の優先度が低くなることも考えられます
●業者側は「他社で決まるかもしれない」という前提があるため、本気で動いてくれないことがある
●高額な広告費をかけてくれない場合もあります
●業者に報告義務がないため、「どのくらい動いてくれているか」販売活動の状況が見えづらい
●複数業者に依頼するとどの業者が何をしてくれているのか、売主側で情報管理が必要
●囲い込みリスクは減るが…
業者が買主を見つけても、「うちで契約してないので他社から案内できません」となるケースも
◆ 一般媒介契約が向いている方◇
●できるだけ広く売却のチャンスを広げたい方
●自分でもある程度売却活動に関与でき管理が苦ではない方
●複数社に声をかけ、反応を見ながら選別したい方
●業者の力に頼りすぎず、自分で調べて動けるタイプの方
2.専任媒介契約
不動産を売却する際に、「1社の不動産会社にだけ、買主探し（仲介）を依頼する契約」です。
売主が自分で買主を見つけることは可能ですが、他の不動産会社には依頼できません。
✅ メリット
●販売活動に本気で取り組んでもらえる
→ 他社に取られる心配がないので、積極的な広告や営業が期待できる
●販売状況を定期的に報告してくれる（少なくとも2週に1回）
→ 進捗が見えるので安心感がある
●自己発見取引もOK
→ 知人や身内に売ることになった場合でも、契約違反にはならない
●囲い込みリスクが減る可能性あり
→ 信頼できる1社を選べば、無用な囲い込みを防げる
囲い込みとは？
不動産会社が売却物件に他社の買主を紹介させないようにする行為のこと。
売主と買主からも手数料をもらえれば 、 両手仲介で2倍の報酬がもらえるため
一部の業者が「他社には紹介させず、買主も自社で探したい」と囲い込むケースが出てきます。
他社からの買主が排除され,売却のチャンスが減る可能性も出てきます。
市場に出回っているようで、実は買主に届いておらず、売れるまでの時間が長引き、価格を下げざるを得なくなることもあります。
→売主が知らないうちに「損」をしている可能性があるため注意が必要です。
＜対策＞
一般媒介契約を選ぶ→複数業者に依頼できるため、囲い込みしにくくなる
レインズに登録してもらう→登録義務がない「一般媒介」でも、希望すれば掲載可能
掲載状況を自分でも確認する→SUUMO・アットホームなどで、きちんと物件が出ているか見る
販売状況の報告を定期的に依頼する→専任媒介なら報告義務がある。内容もチェックする
「囲い込みしません」と明記してもらう→契約書やメールなどで確認をとる（証拠を残す）
反応が薄ければ、業者の変更を検討する→専任媒介なら3ヶ月で契約終了。（すぐ変更も可）
⚠️ デメリット
●1社しか選べないため、業者選びをミスると売却が遅れる
●複数社で競わせることができない
→ 営業意欲が薄れるケースもある（特に大手など）
●囲い込みのリスクはゼロではない
→ 買主も自社で見つけようとする業者もいるため、注意が必要
◆専任媒介契約が向いている方◇
●忙しくて業者を複数管理するのが難しい方
●信頼できる業者がいる方
●情報管理を一元化したい方
●しっかり進捗報告を受けたい方
●できれば早めに売りたく、業者に集中して動いてもらいたい方
3.専属専任媒介契約
不動産を売却する際に、1社の不動産会社のみに買主探し（仲介）を依頼する契約です。
「専任媒介契約」と似ていますが、自分で買主を見つけて直接売ることもできないという点が大きな違いです。
✅ メリット
業者の責任が大きく、販売活動が本気になりやすい
独占契約＆自己売却もNGなので、業者は「売らなきゃ」というプレッシャーが強い
販売状況を週1で報告してくれる
定期的に売却状況を把握できる安心感あり
手続きが一元化できてラク
すべて1社に任せるため、やりとりもスムーズ
⚠️ デメリット
売主の自由度がもっとも低い
他社に依頼できない上、自分で買主を見つけても契約できない
業者選びに失敗するとリスクが大きい
1社任せだからこそ、対応が悪いと売れ残る恐れも
囲い込みリスクがある
「買主も自社で見つけて両手仲介を狙いたい」と、他社からの紹介を断るケースも（要注意）
◆ 専属専任媒介が向いている方◇
●初めての売却で不安なため手厚いサポートを希望する方
●忙しくて業者を複数比較したり管理するのが難しい方
●とにかく1社に任せて早く売りたい方
●知人などへの売却予定が一切ない方
4.まとめ
将来、不動産を売却される方の参考になれば幸いです。
