マンションのリノベーションについて！範囲や準備のポイントも解説

中古マンションを購入後、自分好みの空間に変えるためにリノベーションを検討する方が増えてきています。
ただし、マンションには管理規約などの制約があるため、計画を立てる前に確認しておくことが非常に重要です。
理想の住まいを実現するには、施工範囲や工事内容に関する基本的なルールや注意点を理解しておく必要があります。
本記事では、マンションリノベーションを成功させるために押さえておきたい重要なポイントを3つの観点から解説いたします。

マンションでリノベーションできる範囲は？

マンションのリノベーションを検討する際、どこまで手を加えられるのかを正確に把握することが重要です。
とくに、共用部分と専有部分の違いを理解し、管理規約に沿った計画を立てることが求められます。
まずは、管理会社や管理組合に問い合わせ、最新の規約と工事申請の流れを確認しておきましょう。
また、築年数が古いマンションでは配管や耐震補強の集中工事が予定されていることもあり、タイミングを誤ると完成後すぐに再工事となる場合があるため要注意です。
以下では、マンションでリノベーションをする際にどこまでできるのかについて解説していきます。

共用部分は勝手に変更できないルールがある

共用部分とは、エントランスや廊下、エレベーターのほか玄関ドア外側やバルコニー手すり、窓サッシなど住民全体で使う設備を指し、個人の判断で変更することはできません。
パイプスペースなどの給排水管ルートも、建物全体のインフラに含まれるため、移動や改造は認められていません。
また、無許可で手を加えると法的な責任を問われる可能性があるため、工事業者に指示を出す際も「共用部分を一切触らない」ことを徹底する必要があります。
外部サインプレートや室外機カバーなど小規模な追加でも、管理組合の承認を得るまで着手しない姿勢が大切です。

専有部分は間取り変更や設備交換が可能

専有部分は、住戸内の居住空間で自由度が高く、間取り変更や設備交換が可能です。
ただし、壁式構造では取り除けない壁があるため、事前に構造を確認してください。
排水管は、水平50cmにつき1cm以上の勾配が必要なため、水回りの大幅な移動には制限があります。
さらに、給湯器の容量や電気容量が古いマンションでは不足する場合があり、設備更新の可否も合わせて確認しましょう。
床下に断熱材を追加する、天井に調湿材を仕込むなど性能向上リフォームも検討できますが、躯体を傷めない施工方法を選ぶことが前提となります。
仕上げ材を選ぶ際は、室内環境基準F4の建材を優先し、シックハウス症候群のリスクを抑えることも忘れないでください。

管理規約の確認でリノベーションの可否を判断

管理規約には、床材の遮音性能や工事手続きなど詳細なルールが定められており、まず熟読して可否を判断する必要があります。
遮音等級や防火性能など、数値で示された基準を満たさないと、承認されないケースもあります。
また、無断工事は中止や原状回復を命じられる恐れがあります。
さらに、承認取得には図面や仕様書の提出を求められるため、スケジュールにゆとりを持って準備しましょう。

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マンションのリノベーション前の準備

工事前の綿密な準備が、リノベーション成功の鍵です。
準備不足が後戻り工事につながると追加費用が発生するので、段取りを可視化したうえで作業を進めることが大切です。
敷地内搬入経路やエレベーターの養生予定を忘れず確認し、資材搬入日に他の住戸の引っ越しが重ならないよう調整しましょう。

近隣住戸への挨拶で工事中のトラブルを回避

工事開始前には近隣住戸へ書面を添えて挨拶し、工事内容や期間、連絡先を説明して理解を得ましょう。
「平日9〜17時に作業」「休日は作業しない」など時間帯を明示すると、生活リズムの相違によるクレームを防ぎやすくなります。
良好な関係づくりは、工事中のトラブル防止と工事後の快適な生活につながります。
近隣から、アレルギーや夜勤勤務など個別の要望があれば、工事会社と検討し可能な範囲で対応する姿勢が信頼を得る近道です。

不要な家具や荷物を片づけて作業効率を上げる

不要な家具や荷物を片づけて作業スペースを確保すると、工事の効率が向上します。
使わない物はレンタル倉庫へ一時保管し、貴重品は安全な場所に移動して振動や埃による損傷を防ぎましょう。
また、大型家具を移動する際は壁や床にキズが付かないよう養生材を敷くと、原状回復コストを抑えられます。
梱包材やダンボールを事前に用意し、部屋ごとにラベルを貼ると引っ越し後の荷解きがスムーズです。
火災保険の補償範囲を確認し、工事中の損害補填に備えることもおすすめします。

事前に工程や期間を明確にしておくことが重要

設計・打ち合わせ1〜2か月、図面作成1〜2か月、工事3〜4か月が目安です。
上記を踏まえ、半年以上の計画になるケースが多く、引っ越しや仮住まいの手配時期も合わせて検討しましょう。
そのため、余裕を持ったスケジュール設定で、予期せぬ問題に備えましょう。
工期が遅延すると、家賃の二重払いが発生する恐れがあるため、工程表の共有と進捗確認は定期的におこなうと安心です。
中間検査や完了検査の日程を確定し、検査結果をもとに手直し期間を確保することで品質を高められます。

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マンションのリノベーション時の注意点

リノベーション時は、管理規約遵守と技術基準の確認が欠かせません。
工事会社の実績やアフターサービスも比較し、長期的に安心できる体制を選ぶことが重要です。
万が一、瑕疵発生時に連絡が取れない状況を防ぐため、保証期間や補償範囲も必ず契約前に確認してください。

管理組合の規約を確認し違反を避ける

管理規約はマンションごとに異なり、玄関ドア外側や窓サッシなど共用部分の変更可否も異なります。
自宅の規約を確認し、必要な申請を経て計画を進めましょう。
許可を得た内容でも、現場で仕様変更が生じたときは、速やかに管理組合へ連絡して再承認を受けてください。
規約違反が判明すると、損害賠償請求を受ける例もあるため、書面で承認履歴を残すことがトラブル防止に役立ちます。

床材や防音基準など技術面のルールに注意

床材は、遮音等級が数値の小さいほど性能が高く、推奨はLL45以下です。
遮音シートや二重床構造を加えると厚みが増え、天井高が下がる可能性があるため仕上がり寸法に注意しましょう。
施工方法で性能が変わるため、専門業者と相談して適切な対策を施してください。
防音対策と同時に、床暖房や断熱材を組み合わせる場合は、熱効率や床下圧力に対するメーカー保証の可否を確認すると後悔がありません。
遮音目標をクリアしたうえで、生活音を抑えるラグやスリッパを併用すると、さらに快適な環境を保てます。

工事内容によっては事前承認が必要な場合がある

フローリング張り替えや、水回り変更など共用部分に影響する工事は、工事申請書や図面、工程表などを工事開始1か月以上前に提出し承認を得る必要があります。
承認には時間を要するため、早めの準備が重要です。
申請が遅れた場合、職人や資材の手配を変更せざるを得ず、追加費用の発生や工期延長につながる点に注意してください。
承認後も、工程の途中で仕様変更が発生した場合は、管理組合への追加申請を忘れないようにしましょう。
管理組合が指定する監理者の立会い検査に備え、現場写真や資材納品書をこまめに保存しておくと説明がスムーズです。

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まとめ

マンションをリノベーションする際は、専有部分と共用部分の区別を理解することがスムーズな計画の出発点となります。
事前の近隣挨拶や不要品の整理をおこなうことで、工事のトラブルを防ぎ円滑に進めることができます。
管理規約や工事の技術的制限も確認しながら、理想の住まいを無理なく実現していきましょう。