専任媒介と専属専任媒介の違いは？不動産売却時に自分に合う媒介契約の選び方を解説

不動産売却の媒介契約とは？基本の仕組み解説

不動産を売却する際、多くの場合は不動産会社に買主探しや条件交渉を任せるため、最初に媒介契約を結びます。媒介契約とは、売主と不動産会社との間で「どこまで、どのように売却活動を行うか」を取り決める約束事です。
売却の全体の流れでは、売却価格や条件の相談をした後、販売活動を正式に始める入口として位置づけられます。この段階での契約内容が、その後の情報公開の方法や報告の頻度にも影響するため、仕組みを理解しておくことが大切です。

不動産売却の媒介契約には、『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3種類があります。
いずれも国土交通省が定める標準媒介契約約款を参考に作成されることが多く、基本的な考え方は共通しています。しかし、同時に依頼できる不動産会社の数や、自分で見つけた相手方と直接取引できるかどうかなど、売主にとって重要な違いがあります。そのため、どの媒介契約を選ぶかによって、売却の進め方や不動産会社との関わり方が変わってきます。

これらの媒介契約については、宅地建物取引業法やその施行規則に基づき、いくつかの基本ルールが定められています。
例えば、『専任媒介契約』と『専属専任媒介契約』の有効期間は最長3か月であり、自動更新は認められず、更新する場合は改めて合意が必要です。
また、専任媒介契約では少なくとも2週間に1回、専属専任媒介契約では少なくとも1週間に1回、不動産会社から売主へ業務処理状況を文書等で報告する義務があります。
さらに、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、一定期間内に指定流通機構へ物件情報を登録することも義務付けられており、売主の利益を守るための仕組みになっています。

専任媒介契約の特徴とメリット・デメリット

専任媒介契約は、売却したい不動産について、特定の不動産会社1社だけに仲介を任せる契約です。売主は、他の不動産会社に同じ物件の売却を依頼することはできませんが、自分で買主を見つけて直接契約することは認められています。また、専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約締結から7日以内(定休日除く)に指定流通機構に物件情報を登録し、売却活動の状況を2週間に1度売主に報告することが義務付けられています。

専任媒介契約の大きなメリットは、販売活動の窓口がひとつにまとまり、情報や方針が整理されやすいことです。売主は、担当者に販売戦略や広告の内容、内覧の結果などを一括して確認できるため、状況を把握しながら売却の判断を進めやすくなります。さらに、専任媒介契約では、指定流通機構への登録義務や定期的な報告義務があるため、不動産会社にも一定水準以上の販売活動が求められます。

一方で、専任媒介契約には注意したい点やデメリットもあります。
まず、契約期間中は他の不動産会社に依頼できないため、「担当者との相性が合わない」「販売方針に納得できない」と感じても、原則として契約をすぐに切り替えることはできません。
また、契約期間は最長でも3か月以内とされていますが、その間に思うように売却活動が進まない場合、売主が販売戦略を見直したくても選択肢が限られることがあります。

専属専任媒介契約の特徴と専任媒介との違い

専属専任媒介契約は、売主が特定の不動産会社１社のみに売却を依頼し、かつ自分で見つけた相手とも直接売買契約を結べない媒介契約の形態です。専任媒介契約と同様に、依頼を受けた不動産会社は契約締結から5日以内(定休日除く)に指定流通機構であるレインズへの登録が義務付けられています。国土交通省が示す標準媒介契約約款では、専属専任媒介契約も専任媒介契約も、契約期間は最長３か月までとされ、依頼内容に応じた積極的な販売活動が求められています。
このように、１社に絞って任せる点とレインズ登録義務がある点は、両者に共通する大きな特徴です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の最も大きな違いは、売主が自ら買主を見つけた場合に直接取引できるかどうかです。専任媒介契約では自己発見取引が認められていますが、専属専任媒介契約では法律上認められておらず、必ず媒介を依頼した不動産会社を通して契約することになります。
業務処理状況の報告頻度は、専属専任媒介契約は１週間に１回以上、専任媒介契約は２週間に１回以上とされており、専属専任媒介契約の方がより細かな情報提供を受けられる仕組みです。売主が専属専任媒介契約を選ぶときは、安心感と拘束力のバランスを意識することが大切です。

こまめな活動報告や迅速なレインズ登録により、市場での情報周知が早まりやすく、販売状況を把握しやすい点は大きな安心材料になります。
一方で、自己発見取引ができないことや、契約期間中は他の不動産会社に相談しにくくなることから、担当者との相性や説明内容、報告方法に十分納得してから締結することが重要です。
売却期間や希望条件、自分の関わり方を踏まえて、専任媒介契約との違いを理解したうえで選択するとよいでしょう。

物件売却を検討中の方へ｜専任か専属専任かの選び方

専任媒介と専属専任媒介のどちらを選ぶかは、売却にかけられる期間や価格の優先度によって考え方が変わります。例えば「できるだけ早く売りたい」のか「多少時間がかかっても希望価格を重視したい」のかで、向いている契約は異なります。
また、自分でも購入希望者を探したいかどうかも重要な判断材料です。
まずは売却スケジュールや希望条件を書き出し、それに照らして専任媒介と専属専任媒介を比較してみることが大切です。

次に、実際に媒介契約を結ぶ前に、担当者の説明内容や対応を慎重に確認することが大切です。
標準媒介契約約款に基づき、専任媒介では原則2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上の業務報告が求められています。
そのうえで、どのような方法で販売状況を報告してもらえるのか、具体的な頻度や内容まで確認しておくと安心です。販売戦略や想定される売出期間についても事前に聞き取り、自分の考えとズレがないかを見極めることが大切です。

最後に、自分に合った媒介契約を選ぶために、いくつかの観点から整理しておくと判断しやすくなります。
自己発見取引を行いたい場合は専任媒介、すべてを不動産会社に任せて進めたい場合は専属専任媒介が選択肢になります。報告頻度やレインズ登録の期限などは法律や約款で定められていますが、その枠内でどのような対応をしてもらえるかは会社や担当者によって異なります。
次の表を参考にしながら、ご自身の希望に照らして媒介契約の型と不動産会社の対応方針を確認してみてください。

まとめ

不動産売却の媒介契約は、売主様の大切な資産をどのように売り出し、どのように守るかを決める重要な約束事です。
専任媒介と専属専任媒介は、どちらも担当者が責任を持って販売活動や経過報告を行う契約ですが、自己発見取引の可否や報告頻度などに違いがあります。「できるだけ高く売りたい」「忙しいので丁寧に任せたい」など、ご希望やご不安は一人一人異なります。
当社では、専任媒介と専属専任媒介の違いを図や事例を用いて分かりやすくご説明し、売主様にとって無理のない契約プランをご提案しております。
ご相談は査定前の段階から丁寧にお伺いしますので、「自分にはどの媒介契約が合うのか知りたい」という方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。