相続と贈与の違いは？不動産を売却する時も税金がかかる？

相続不動産を売却する前に知るべき税金の全体像

相続した不動産を売却するときは、まず「どの税金が関係するのか」を整理しておくことが大切です。不動産の取得段階では相続税や贈与税が問題となり、その後の売却段階では譲渡所得税が関わってきます。相続税と贈与税は、主に財産を受け取る場面での負担、譲渡所得税は売却による利益に対する負担という役割があります。このように、取得と売却で税金の種類と考え方が変わる点を押さえておくと、手取り額の見通しを立てやすくなります。

相続税は、被相続人から現金や預貯金、有価証券、土地や建物などの財産を受け取ったときに課される税金です。課税の対象となる財産には、金銭に見積もることができる経済的価値のあるほとんどのものが含まれ、全体から債務や葬式費用などを差し引いたうえで課税価格が計算されます。
一方、贈与税は生前に財産の贈与を受けた人に対して課され、暦年課税では年間の贈与額から基礎控除を差し引いた残りに対して税率が適用されます。いずれも現金か不動産かといった区別ではなく、受け取った財産の価額が基準になる点が重要です。相続した不動産を売却すると、売却代金から取得費や譲渡費用を差し引いた利益に対して譲渡所得税がかかります。このとき、単に税率だけを見るのではなく、不動産の評価額がどのように決まるのか、適用できる控除や特例があるかどうかで、最終的な税負担は大きく変わります。特に相続税や贈与税は基礎控除や各種特例、譲渡所得税は所有期間や居住用特例などにより負担が軽減される場合があります。

したがって、評価額・控除・特例という3つの視点を組み合わせて全体像を確認しておくことが、売却時の手取りを把握するうえで欠かせません。

相続税の税率と相続不動産の評価方法を解説

相続税の計算では、まず遺産の総額から基礎控除を差し引き、課税遺産総額を求める流れになります。そのうえで民法上の法定相続分どおりに分けたと仮定し、各人の取得額に相続税の速算表の税率と控除額を当てはめて相続税の総額を計算します。速算表は取得額に応じて税率が段階的に高くなり、控除額も併せて決められていることが特徴です。こうした仕組みを押さえることで、ご自身のおおよその相続税負担のイメージをつかみやすくなります。

次に、不動産の相続税評価額の考え方を整理しておくことが大切です。土地については、原則として国税庁が公表する路線価を基に、形状や奥行などに応じた補正率を掛け、面積を乗じて評価額を算出する路線価方式が用いられます。一方、路線価が定められていない地域の土地などは、固定資産税評価額に地域ごとの倍率を乗じて評価する倍率方式が採用されます。
建物については、固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として用いるのが一般的な取扱いです。さらに、相続税額を軽減しうる制度を理解しておくと、相続不動産をどのように承継し売却するかの判断に役立ちます。代表的なものとして、一定の条件のもとで配偶者が取得した財産について相続税額を軽減する配偶者控除があります。また、被相続人の居住用や事業用の宅地等について、一定面積まで相続税評価額を大幅に減額できる小規模宅地等の特例も重要です。ただし、適用要件や申告期限までの保有要件などが細かく定められているため、事前に条件をよく確認しておく必要があります。

贈与税の税率と「相続か贈与か」を比較するときの考え方

まず、贈与税には暦年課税の基礎控除があり、年間の贈与額から110万円を差し引いた残りに税率が適用されます。暦年課税の税率には、一般税率と直系尊属からの贈与に適用される特例税率があり、いずれも課税価格に応じて段階的に税率が高くなります。一方、相続税の税率も超過累進税率で、課税価格が大きいほど税率が高くなる仕組みである点は共通です。そのため、不動産を含む財産の総額や将来の相続時の状況を見ながら、どの程度を贈与で前倒しするかを考えることが大切です。

次に、贈与税の課税方法には暦年課税と相続時精算課税の2種類があり、それぞれ仕組みとメリット・デメリットが異なります。暦年課税は、毎年の贈与額から基礎控除を差し引いた残額に対して、その年ごとに贈与税を計算する方法です。相続時精算課税は、一定額までの贈与について贈与時の負担を軽くしつつ、最終的には相続時に贈与財産を相続財産に合算して精算する制度で、一律20％の税率が用いられます。不動産を生前贈与する場合には、将来の値上がりを贈与時点の価額で固定できる一方で、選択すると暦年課税に戻れないなどの注意点もあります。

さらに、不動産について「相続と贈与のどちらが有利か」を検討する際には、税率だけで判断しないことが重要です。まず、将来の相続税の負担見込みや、不動産価格の上昇・下落など評価額の変動可能性を踏まえる必要があります。加えて、贈与により名義を早めに変更すると、その後の不動産売却時の譲渡所得の計算や、管理・処分に関する意思決定権にも影響します。
このように、相続か贈与かを比較するときは、税負担の総額だけでなく、資産の承継時期や家族の意向も含めて総合的に検討することが大切です。

相続不動産を売却する際の譲渡所得税率と手続きのポイント

相続した不動産を売却すると、譲渡所得が生じた場合に所得税と住民税が課税されます。譲渡所得は、売却代金から取得費や譲渡費用、各種特別控除額を差し引いて計算します。相続で取得した不動産では、被相続人が当初支払った取得費や、相続登記に要した費用なども考慮する必要があります。このような前提を押さえておくことで、売却価格だけでなく手取り額の見通しが立てやすくなります。

譲渡所得税率は、不動産の所有期間が長期か短期かによって大きく異なります。一般に所有期間が5年を超える長期譲渡所得は、5年以下の短期譲渡所得に比べて税率が低くなります。相続で取得した場合は、被相続人がその不動産を取得した日からの期間を通算して所有期間を判定します。したがって、相続から売却までの期間だけで判断せず、取得時期の確認がとても重要です。相続した不動産を売却して譲渡所得が生じたとき、多くの場合は確定申告が必要になります。売却した年の翌年2月中旬から3月中旬にかけて、税務署へ申告書を提出し、納税を行います。その際には、売買契約書や仲介手数料の領収書、相続登記に関する書類、相続を証明する書類などをそろえておくことが求められます。あらかじめ必要書類と申告期限を確認し、余裕をもって準備を進めることが大切です。

まとめ

相続した不動産を売却すると、相続税・贈与税・譲渡所得税が関わり、税率だけでなく評価額や各種控除の確認が欠かせません。相続税では評価方法や小規模宅地等の特例、配偶者控除などを踏まえたうえで、全体の税負担を整理することが大切です。また、生前贈与を含めて「相続か贈与か」を比較し、将来の税負担や名義の扱いも見据えて検討する必要があります。当社では、お客様の状況を丁寧にお伺いし、売却と税金のポイントをわかりやすく整理したうえで最適な進め方をご提案します。
相続不動産の売却をお考えの方は、まずはお気軽にご相談ください。