不動産の手付金はいくら？相場・解除の期限・返還ルールを解説

手付金とは？意味と3つの種類

手付金とは、不動産の売買契約を結ぶときに、買主から売主へ支払うお金のことです。契約が成立したことの証拠になるだけでなく、一定の条件のもとで契約を解除できる権利を確保する意味も持ちます。多くの場合、決済時には売買代金の一部に充当されます。

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手付金は、売買契約の締結時に支払うのが一般的です。契約書には「手付金は売買代金の一部に充当する」と書かれることが多く、手付金を支払った分だけ、残代金の支払額が少なくなります。支払い方法は現金や振込が中心で、受け取った側は必ず領収書を発行します。契約が成立すると、売主・買主ともに契約を守る義務を負いますが、手付金を交付していることで、一定の条件のもとでは契約を解除できる余地が残ります。この「解除できる権利」を持たせる点が、手付金の大きな特徴です。

手付には、役割の違いから3つの種類があります。「証約手付」は、契約が成立したことの証拠としての手付です。「解約手付」は、手付を放棄する（買主）または倍額を提供する（売主）ことで、契約を解除できる性質を持つ手付です。「違約手付」は、契約に違反した場合の違約金（罰金）としての意味を持つ手付です。民法では、手付は原則として解約手付と推定されており、不動産取引で交付される手付は、基本的に解約手付として扱われます。売主が宅建業者の場合は、宅建業法により、手付の名目や契約書の書き方にかかわらず、解約手付とみなされます。

手付金とよく混同されるお金に、「申込証拠金」と「内金（中間金）」があります。申込証拠金は、購入の申込みをする段階で、購入意思の証として預けるお金です。契約が成立しなかった場合は、不動産会社は返還しなければなりません。一方、内金（中間金）は、契約後から決済までの間に、代金の一部として支払うお金で、手付のように契約を解除できる権利を確保する役割はありません。ただし、後述するとおり、中間金は手付金等の保全措置の計算では手付金と合算されるため、金額によっては注意が必要です。

手付金の相場と上限はいくら？

手付金の額に決まりはなく、売主と買主の合意で決まりますが、売買代金の5〜10%程度が一般的な目安です。ただし、売主が宅建業者の場合は、宅建業法により手付金は売買代金の20%までと上限が定められています。

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手付金の額は、売主と買主が話し合って決めるのが原則で、法律上「この金額でなければならない」という決まりはありません。実務では、売買代金の5〜10%程度に設定されるケースが一般的です。たとえば3,000万円の物件であれば、150万円から300万円程度が目安になります。手付金は契約解除の際に放棄する金額にもなるため、あまりに低いと売主側が不安に感じ、あまりに高いと買主側の負担が大きくなります。双方が納得できる水準で決めることが大切です。

売主が宅建業者（不動産会社）で、買主が一般の個人である場合、宅建業法第39条により、手付金は売買代金の20%を超えて受け取ってはならないとされています。これは「8種制限」と呼ばれる、買主を保護するためのルールのひとつです。20%を超える部分の手付は認められず、たとえ買主が同意していても、超えた部分は無効になります。なお、この20%の制限は「手付」だけが対象で、契約後に支払う中間金は対象外です。ただし、中間金も含めた「手付金等」の合計が一定額を超える場合は、別のルールである保全措置が必要になります（詳しくは後述します）。

売主が宅建業者ではなく、一般の個人である場合（たとえば、相続した実家を個人が売却する場合など）は、宅建業法の20%の上限や、後述する保全措置のルールは適用されません。この場合の手付金は、民法のルールに従い、売主と買主の合意で自由に決められます。東大阪市内では、中古戸建てや相続した空き家、土地の売買など、個人間売買の仲介が多く見られます。この場合は、法律による上限がない分、契約書の内容を自分でしっかり確認し、不明点は仲介する不動産会社に確認しておくことが大切です。

手付解除はいつまでできる？

手付解除は、相手方が契約の履行に着手するまでの間であれば、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を提供することで、理由を問わず契約を解除できる制度です。この「履行の着手」がいつなのかが、実務上の重要なポイントになります。

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手付解除の方法は、民法第557条と宅建業法第39条に定められています。買主が契約を解除したい場合は、すでに交付した手付金を放棄します。売主が契約を解除したい場合は、受け取った手付金に加えて、同額を上乗せした「手付の倍額」を買主に提供します。たとえば手付金が200万円だった場合、買主が解除するときは200万円が戻ってきません。売主が解除するときは、受け取った200万円に同額の200万円を加えた合計400万円を買主に支払うことになります。なお、売主が倍額を提供する場合は、口頭で伝えるだけでは足りず、実際にお金を提供することが必要です。

手付解除ができるのは、「相手方が契約の履行に着手するまで」です。履行の着手とは、契約の内容を実現するための具体的な行動を始めることをいい、たとえば、買主が中間金や残代金の一部を支払った、売主が所有権移転登記の手続きを進めた、引渡しの準備を整えた、新築物件で建築工事に着手した、といった行為が該当し得ます。どの行為が履行の着手にあたるかは、個別の事情によって判断が分かれるため、「このタイミングで解除できるか」と迷った場合は、契約書の内容を確認したうえで、不動産会社や弁護士などの専門家に早めに相談することをおすすめします。

実際の売買契約書では、「手付解除は令和○年○月○日まで」というように、解除できる期限の日付が定められていることが少なくありません。契約書にこうした期限がある場合は、まずその内容を確認する必要があります。ただし、売主が宅建業者の場合は、宅建業法により、買主に不利な内容の特約は無効とされています。たとえば、法律上は「相手方が履行に着手するまで」解除できるはずなのに、これより早い時期に買主の解除権を制限するような特約は、買主に不利なものとして認められない可能性があります。契約書の手付解除に関する条文は、署名・押印の前に必ず確認し、疑問があればその場で質問してください。

手付金は返ってくる？返ってこない？

手付金が返ってくるかどうかは、契約が解除される理由によって決まります。住宅ローン特約による解除や、売主の契約違反による解除では返還されますが、買主の都合で手付解除をした場合は返還されません。

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手付金が返還される代表的なケースは、まず「住宅ローン特約（融資利用の特約）」による解除です。期限内に住宅ローンの承認が得られなかった場合に、契約を白紙に戻し、手付金を全額返還する取り決めです。次に、売主の都合で契約が解除される場合です。売主が手付解除をする場合は、受け取った手付金に加えて同額を支払うため、結果的に手付金の倍額が買主に戻ります。また、売主が契約に違反して買主が解除した場合も、手付金は返還され、さらに損害賠償を請求できる場合があります。クーリング・オフが認められる場合も、手付金は返還されます。

一方、手付金が返ってこない代表的なケースは、買主の都合で手付解除をする場合です。たとえば、「他に気に入った物件が見つかった」「家族の事情で購入を取りやめたい」といった理由で、履行の着手前に契約を解除すると、手付金を放棄することになります。さらに、買主が契約に違反した場合（正当な理由なく残代金を支払わない、など）は、手付金が返還されないだけでなく、契約書に定められた違約金を請求されることがあります。売主が宅建業者の場合、損害賠償額の予定と違約金を合わせた金額は、売買代金の20%までとされています（宅建業法第38条）。

住宅ローン特約は、ローンを利用して不動産を購入する方にとって、手付金を守る重要な仕組みです。ただし、特約には必ず期限と条件が定められています。たとえば、「契約日から○日以内に融資の承認が得られなかった場合は、買主は契約を解除できる」といった内容です。この期限を過ぎてから「審査に落ちた」と主張しても、特約による白紙解除が認められず、手付金が返還されない可能性があります。また、特約を使うための手続き（書面での通知など）が定められている場合もあります。契約前に、ローン特約の期限、対象となる金融機関、解除の手続き方法を必ず確認し、住宅ローンの事前審査は契約前に済ませておくと安心です。

手付金等の保全措置とは？

手付金等の保全措置とは、売主が倒産するなどして物件を引き渡せなくなった場合でも、買主が支払った手付金等を返してもらえるようにするための制度です。売主が宅建業者である場合、手付金等が一定額を超えるときは、売主は保全措置を講じなければ手付金等を受け取ることができません。

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保全措置が必要になるかどうかは、「手付金等」の合計額で判断します。手付金等とは、引渡しの前に売主が受け取る手付金や中間金など、売買代金に充てられる金銭の合計のことです。基準は、物件が未完成か完成しているかで異なります。未完成物件（建築中の新築物件など）は、手付金等が代金の5%を超える場合、または1,000万円を超える場合に保全措置が必要です。完成物件は、手付金等が代金の10%を超える場合、または1,000万円を超える場合に必要となります。たとえば、3,000万円の完成物件であれば、手付金等が300万円までは保全措置が不要で、300万円を超える場合には必要になります。なお、未完成か完成かの判断は、売買契約を締結した時点の状態で行われます。

保全措置の基準と、手付金の20%上限は、まったく別のルールです。20%の上限は「手付」のみが対象で、これを超える手付は受け取れません。これに対し、保全措置は「手付金等」（手付金と中間金の合計）が基準額を超える場合に必要になる手続きで、保全措置を講じれば、基準額を超えて受け取ることができます。たとえば、4,000万円の完成物件では、手付金の上限は800万円ですが、手付金等が400万円（代金の10%）を超えると保全措置が必要になります。「20%以内なら大丈夫」と思い込まず、両方のルールを区別して理解しておくことが大切です。

保全措置の方法には、銀行などの金融機関による保証、保険事業者による保証保険があります。完成物件の場合は、これらに加えて、指定保管機関による保管という方法もあります。保全措置が講じられているかどうかは、重要事項説明書に記載されており、保証書や保証証書などの書面が交付されます。売主が保全措置を講じずに手付金等を受け取ることは宅建業法違反にあたり、買主はその支払いを拒むことができます。手付金を支払う前に、保全措置の方法と、必要な書類を受け取れるかを確認しておきましょう。

手付金を払う前に確認したいポイント

手付金を支払う前には、手付解除の期限、住宅ローン特約の条件、手付金等の保全措置の有無の3点を最低限確認しましょう。売主として手付金を受け取る側にも、倍額の提供や契約解除の際に注意すべき点があります。

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買主は、手付金を振り込む前に、次の点を確認しておくと安心です。まず、重要事項説明を契約前に受け、物件や取引条件について理解しているかどうか。次に、手付金の金額と、手付金が売買代金に充当されるのかどうか。そして、手付解除の期限や、履行の着手に関する条文の内容。住宅ローンを利用する場合は、ローン特約の期限・条件・解除の手続き。売主が宅建業者の場合は、手付金等の保全措置が必要かどうか、必要な場合はどの方法で保全されるのか。最後に、手付金の領収書が発行されるか、振込先の名義が契約書の記載と一致しているか、といった点です。急かされても、わからない点があれば、その場で署名・押印せず、質問して納得してから進めましょう。

売主の立場でも、手付金の扱いには注意が必要です。買主から手付金を受け取った後に、売主の都合で契約を解除する場合は、受け取った手付金に加えて同額を提供しなければならず、大きな負担になります。そのため、契約を結ぶ前に、売却の意思が固まっているか、引渡しまでに必要な手続きを完了できるかを確認しておきましょう。相続した不動産を売却する場合は、相続人全員の同意や、相続登記の完了が必要です。また、手付金は決済までは買主から預かっているお金という側面があるため、契約解除や住宅ローン特約による白紙解除で返還する可能性を考えて、安易に使わないようにすることが大切です。

東大阪市では、不動産会社が売主となる新築戸建てやマンションの取引と、個人が売主となる中古戸建てや土地、相続した空き家の取引の両方が数多くあります。前者の場合は、宅建業法による手付金の20%上限や保全措置など、買主を守るルールが適用されます。後者の場合は、これらのルールが適用されない分、契約書の特約内容や、仲介する不動産会社の説明がより重要になります。どちらの場合でも、疑問点は契約前に宅地建物取引士に確認し、納得したうえで契約を進めることをおすすめします。

まとめ

手付金は、契約の成立を示すと同時に、解除の条件にも関わる大切なお金です。相場や上限、手付解除の期限、返還されるケース、保全措置のルールを理解しておけば、契約の場面で慌てずに判断できます。東大阪市エリアでの不動産購入・売却のご相談は、宅地建物取引士が契約内容も丁寧にご説明しますので、お気軽にお問い合わせください。

監修：石田 唯（宅地建物取引士／不動産事業部 店長）

執筆：リノベスト不動産 コンサルティング担当

本当にオススメの物件だけを「オススメです！」とお伝えする、正直な提案をモットーにしています。東大阪市・大阪府下エリアでの不動産売買の契約内容に関するご相談にも対応しています。

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