事故物件のリノベーションは資産価値維持に有効？費用と注意点を解説

事故物件の売却を検討している方のなかには「リノベーションを施せば高値で売却できるのでは？」とお考えの方も少なくないかと思います。
リノベーションには多くの費用がかかるため、それに見合うだけの資産価値向上効果を得られるのか、事前によく検討することは大切です。
そこで今回は、事故物件のリノベーションは資産価値維持に有効なのか、費用と注意点について解説しますので、ぜひ今後の参考になさってください。

事故物件のリノベーションは資産価値維持に有効？

事故物件を売却する前にリノベーションをおこなえば、事故物件ではなくなるのではないかと期待される方もいるかもしれません。
ここでは、そもそも事故物件とはなにか、リノベーションによって事故物件ではなくなるのかに分けて解説します。

事故物件とはなにか

国土交通省が公表するガイドラインによると、事故物件とは「自然死や日常生活の中での不慮の死を除く事故死が発生した物件」のことです。
具体的には、以下のケースが事故物件に該当します。

●殺人
●自殺
●孤独死
●不審死
●事故死

高齢者が自然死したり、日常生活のなかで転倒事故などによる不慮の死が起きたりした場合は、事故物件にはなりません。
ただし、高齢者の自然死であっても、孤独死で長期間発見されず異臭騒ぎで発覚した場合などは、事故物件になる可能性があります。
また、マンション内のエレベーター事故で事故死した場合など、共用部分で起きた事故も事故物件として扱われるでしょう。

リノベーションによって事故物件ではなくなるのか

結論から言うと、リノベーションによって事故物件が事故物件でなくなるわけではありません。
なぜなら、事故物件は心理的瑕疵の要素が大きいためです。
心理的瑕疵とは、建物に物理的な問題がなくても、物件で発生した事件や周辺環境などが契約の判断に影響を与える要素を指します。
事故物件をリノベーションしても告知義務は残るため、購入希望者は事故が起きた事実を知ったうえで契約を判断します。
心理的瑕疵による値下がりの程度は一概には言えません。
事故物件をどの程度忌避するかは個人差があり、物件の状態や立地条件によってはほとんど値下がりせずに売却できる場合もあります。
リノベーションによって資産価値が維持できるとは限りませんが、購入希望者の物件に対する印象を良くできる可能性はあります。
また、孤独死や自殺などで室内に著しい汚れや損傷がある場合は、物理的な瑕疵を解消するためのリノベーションが必要になるでしょう。

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事故物件のリノベーションにかかる費用

事故物件をリノベーションする場合、費用がどのくらいかかるのか気になる方も多いでしょう。
ここでは、内装と水回り、フルリノベーションに分けて費用相場を解説します。

内装

事故現場では血や体液が壁や床に飛び散っている場合があり、内装のリノベーションが必要になります。
一般的な内装のリノベーション費用は、以下のとおりです。

●壁紙：1,000〜2,000円（1㎡あたり）
●床：3,000〜4,000円（1㎡あたり）
●畳：8,000〜1万2,000円（1㎡あたり）
●クッションフロア：2,000〜4,500円（1㎡あたり）

事故物件の場合、血液や体液が床材の下地まで浸透していることもあり、一般的な内装よりもさらに多額の費用がかかる場合があります。
血液や体液が広範囲に飛散した場合は、壁紙だけでなく建具の交換が必要になることもあります。

水回り

トイレや浴室などで事故が起きた場合は、水回りのリノベーションが必要です。
トイレをユニットごと交換する場合は、20～30万円程度の費用がかかります。
浴室は90～100万円程度が相場です。
このほか、既存の部材を撤去した後に発生する廃材の処分費用が別途かかる場合があります。
築年数が古い物件の場合は、水回りのリノベーションに合わせて配管交換をおこなうことをおすすめします。
多額の費用をかけて水回りのリノベーションをしても、配管設備の老朽化による漏水が起きると、床を剥がして修理する必要が生じるでしょう。
配管の交換費用は、一部だけ交換する場合は1か所あたり1万～1万5,000円、フルリフォームは25～30万円程度が相場です。

フルリノベーション

事故の程度や物件の老朽化の度合いによっては、フルリノベーションの選択肢を検討することができます。
事故物件をリノベーションする場合、一般的に500～900万円程度の費用がかかります。
一部をリノベーションする場合と比べて高額ですが、リノベーションの内容によっては物件の資産価値を向上させる可能性があるでしょう。
たとえば、リビングを広くしたり最新の設備を導入したりすることで、建物自体の価値が上がることがあります。
フルリノベーションにかける費用は、売却見込みと比較しながら検討することをおすすめします。

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事故物件のリノベーションの注意点

事故物件のリノベーションには高額な費用がかかるため、失敗がないよう慎重になる必要があります。
ここでは、事故物件のリノベーションの注意点を3点解説します。

注意点①特殊清掃は済ませておく

リノベーション業者はあくまでも修繕を業務範囲としているため、清掃が済んでいない事故物件への対応を断られる可能性があります。
リノベーションを依頼する前に、まずは特殊清掃の専門業者を手配し、室内の清掃を済ませておくようにしましょう。
特殊清掃とは、事故物件の血液や体液などを除去して原状回復するサービスであり、一般の物件とは清掃方法が異なります。
たとえば、長期間発見されなかった孤独死などで室内に残った異臭や染みついた汚れをしっかりと除去できます。
特殊清掃業者の中には遺品整理までおこなう業者もあるため、物品が多い場合は一括して依頼するのも一つの方法です。

注意点②事故物件であることを伝える

特殊清掃業者に依頼すると事故の痕跡が拭われ、一見事故現場とはわからない状態になります。
しかし、リノベーション業者に依頼する際は、事故物件であることを隠さず伝えるべきです。
隠して依頼しても、近隣住民との会話などから業者が事故物件であることを知る可能性が高いです。
リノベーション業者が後から事故物件であることを知った場合、規約違反などのトラブルに発展する恐れがあります。
特殊清掃が十分に済んでいる場合、リノベーションを断られる可能性は低いため、必ず正直に伝えるようにしましょう。

注意点③希望条件をしっかり伝える

リノベーション前に、物件内で必ずきれいにしておきたい箇所をリストアップし、業者に希望条件を明確に伝えましょう。
フルリノベーションの場合でも、希望条件を伝えていないと希望する工事が内容に含まれないおそれがあります。
リノベーション業者が提示する見積もりはしっかり目を通し、内訳まで細かく確認するようにしましょう。
見積もり内容に不明点があれば、必ず契約前に質問することが大切です。
疑問点に丁寧に答える業者は、信頼して依頼できるでしょう。

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まとめ

事故物件をリノベーションしても心理的瑕疵と告知義務は残りますが、買主の物件に対する印象を良くする可能性はあります。
フルリノベーションをし、最新の設備を導入すれば、建物自体の資産価値が上がる可能性もあるでしょう。
事故物件のリノベーションをする場合の注意点は、事前に特殊清掃を済ませておくことや希望条件を明確に伝えることなどです。