古家購入で再建築する際の注意点は？メリットやデメリットもまとめて解説

古家付き土地を購入して再建築する際のメリット

古家付き土地を購入し、再建築を検討する場合には、費用や税制、住宅ローンなどさまざまなメリットがあります。

まず、何より魅力的なのは価格面です。古家付き土地は建物部分に価値がほとんどないため、同じ立地の更地と比べると安価に購入できる可能性が高いです。また、建物があるだけで新築扱いの土地に比べて住宅用地の特例が適用され、固定資産税が軽減されることも大きな利点です。

さらに、住宅ローンの利用も可能な点は見逃せません。古家付き土地であっても、建物を活用した購入形態と見なされ、ローンが組める場合があります。特にインフラが整っている物件では利便性が高く、審査上も有利になりやすいです。

加えて、再建築不可物件の場合でも、古家をそのまま活用してリノベーションやリフォームで住む選択肢がある点も重要です。建替えせずに既存の建物の魅力を活かすことで、資産の有効活用につながることがあります。

最後に、税制メリットやローン面の優位性について簡潔に整理します。古家付き土地は、更地にするための解体費用を将来的に見越した価格設定となっており、購入価格を抑えられる可能性があります。固定資産税面でも、住宅用地の特例が継続して適用されることで税負担が軽減されます。住宅ローンという資金調達手段が使える点も、資金計画に安心感を与えてくれます。

このように、古家付き土地を購入して再建築を行う際には、価格面・税制・ローン利用の観点から多くのメリットが期待できます。

古家購入・再建築時のデメリット

古家を購入して再建築する際には、多くの魅力がある一方で、見過ごせないデメリットもあります。ここでは、特に注意すべきポイントを分かりやすく整理しています。

まず、解体費用についてですが、木造住宅であれば坪あたり約4〜6万円が目安で、たとえば30坪の建物では120〜180万円程度かかります。さらに、アスベストやシロアリ、土壌汚染が見つかると、特殊処理や追加の調査が必要になり、予想を超える費用負担となる可能性があります。実際、古家付き土地では解体や撤去に伴うこうした思わぬ費用リスクが指摘されています 。

次に、再建築に関する制限についてです。接道義務を満たしていない土地や、法令の変更による既存不適格建築物、あるいは市街化調整区域などでは再建築が認められない場合があります。特に近年、4号特例の対象縮小などにより、建築確認の審査が厳しくなっているため、購入後に「建て替えができない」といった法的なトラブルに直面するリスクもあります 。

また、契約に関する事項では、「現状有姿」として引き渡されたり、瑕疵担保責任が免責とされていたりする場合、事故や欠陥が買主の責任になるため、慎重な判断が必要です。契約書には、責任範囲や調査・補償に関する条項が明記されているかどうかを必ず確認してください 。

これらのデメリットを事前に把握し、解体費や法的制限、契約内容の責任範囲を確認することは、安心して再建築を進めるためにとても重要です。当社では、こうしたリスクをしっかりと見極め、お客様に最適な提案をご案内しておりますので、お気軽にご相談ください。

再建築をスムーズに行うために気を付けること

再建築を円滑に進めるには、事前の準備と確認が欠かせません。以下に、具体的な対策をお示しします。

まず「解体費用や状態の確認」ですが、木造と鉄筋構造では解体単価が大きく異なります。例えば木造住宅は坪あたり３〜５万円、鉄筋コンクリート造は６〜８万円が相場です。また、アスベストや埋設物の有無によって追加費用が発生することがあります。このため、必ず複数の解体業者に依頼し、現地調査に基づいた見積もりを取得することをおすすめします。見積もり比較により、費用と内容を客観的に判断できます。

次に「再建築の可否確認」ですが、建築基準法上、敷地が幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接している必要があります。これに該当しない場合、再建築不可となるケースがあります。しかし、セットバックや建築基準法第43条の例外規定（「ただし書き規定」）などにより建築可能となる場合もあるため、先に行政窓口や専門家へ相談することが大切です。さらに、2025年の法改正により「４号特例」の適用範囲が縮小され、大規模修繕や模様替えにも建築確認が必要になる場合がありますので、最新の法令についても必ず確認してください。

最後に「境界測量・近隣対応・瑕疵確認」ですが、境界が不明確なまま進めると後々のトラブルにつながります。土地家屋調査士に依頼して正確な境界測量を実施することが望ましいです。また、解体や建築工事による騒音や振動については、近隣へ事前に挨拶を行い、理解と協力を得る配慮も必要です。さらに、古家の構造や基礎、材質の瑕疵については専門業者による現状把握をしておくと、追加対策や費用を早期に把握できます。

古家購入・再建築の意思決定を後押しする視点

古家購入による再建築を検討する際には、目先の価格や負担だけでなく、税負担や総コストを幅広く比べる視点が重要です。まず、解体費用や建て替えにかかる費用、さらには固定資産税の変動などを総合的に比較することが必要です。例えば、古家付き土地のままにしておく場合、固定資産税が更地に比べて約６分の１になる住宅用地の軽減措置を利用でき、税負担を大きく抑えられます。これは古家を残す際の大きな節税ポイントです。

次に、長期的な視点に立って維持管理費や将来の売却しやすさも検討に入れるべきです。建て替えにより断熱性が向上すれば、光熱費の削減にもつながる他、建物の老朽化によるメンテナンスや再リフォームの頻度を減らせるため、ライフサイクル全体でみたコストパフォーマンスが改善されます。

これらの視点を踏まえたうえで、より適切な判断を下すためにも、不動産会社へお気軽にご相談ください。当社ではご希望の条件や具体的なコスト感をもとに、あなたにとって最適なプランをご提案いたします。

まとめ

古家付き土地の購入と再建築には、価格面や税制、住宅ローンの利用など多くのメリットがございます。一方で、解体費用や追加工事の発生、法的な制約や購入後の責任といったデメリットもあるため、慎重な準備と確認が不可欠です。物件選びは、費用だけでなく将来の維持や売却も見据えて総合的に考えることが大切です。ご不明な点や心配ごとがあれば、ぜひ不動産会社へご相談ください。正しい知識と冷静な判断が、満足のいく住まいづくりに繋がります。