不動産査定とは？

1. 不動産査定とは？

土地や建物など不動産を売却する際に不動産会社や専門家が不動産の市場価格を算出することです。
物件の状態や、広さ、設備や立地条件、周辺環境、市場動向、競合物件など様々な要素が考慮されます。
リフォームの有無やどのような使い方、状態かなど売主へのヒアリングも行います。
また経年劣化もするため価格は変動します。いつまでに売却したいなどタイミングを担当者に伝えることも大切です。

不動産会社に相談にいく事前準備として、売却予定の不動産がどれくらいの値段なのか相場を調べておきましょう。
物件情報が掲載されているサイトで、売却予定の不動産と類似している地域や築年数のものを見て売却価格を複数調べることをおススメします！
簡易査定ができる一括査定（複数社に依頼可能）をして信頼できそうな不動産会社をリサーチするのも良いでしょう。

その後に、売買を行っている不動産会社を調べ相談し査定依頼をしに行きます。1社だけでなく複数社の不動産会社に依頼し査定価格や販売方法などを比較検討しましょう。調査した相場よりも具体的な価格を知ることができます。

査定を受ける際に必要な書類があるので事前に準備しておきましょう。

 
査定方法には大きく分けて机上査定と訪問査定の2種類あります。

2.机上査定（簡易査定）

現地を訪問せずに過去の取引データや市場相場を元に算出する簡易的な査定方法です。
物件の立地・面積・築年数・間取り・周辺の成約事例などのデータをもとに大体の売却価格を算出します。
不動産会社に行かずにWebサイトや電話などでも行え手軽で便利ではありますが、大まかな査定なので実際の建物の状態やリフォーム状況などは反映されにくいため正確な価格を知るのは難しいいです。
また、不動産会社によって査定価格もバラつきが出やすいので、複数の会社に依頼することをおススメします！
標準的な査定価格の目安を知るには有効的です。
当日～3日ほどで査定結果を得ることができます。

3.訪問査定

現地を訪問し、建物の状態や土地の状況、周辺環境を調査したり売主へのヒアリングに基づいて価格を算出します。
机上査定で使用したデータと現地の状況も加味して最長3か月で売れる見込みのある金額を算出します。
実際の売却相場に近いですが、査定結果が分かるまで1週間～10日ほどかかります。
特に一戸建ては物件ごとの個体差が大きく、他の売買取引を参考にするだけでは分からない部分が多いです。
同じ築年数・間取りであってもメンテナンス状態や劣化具合でも大きく異なります。

＜チェックされる主なポイント＞
●築年数
築年数が古いほど価格は低く、新しいほど価値は高くなるのが一般的です。
木造戸建ての耐用年数の約30年ほどを過ぎると建物部分はほとんど価値のないものとして評価されてしまいます。
住める年数とは異なるため、担当者の経験やデータをもとに条件次第では評価してもえるでしょう。
マンションは耐用年数が長く価値の下落率も低い傾向にあります。

●建物の状態
外壁や屋根の劣化、損傷具合を見ます。
外観が古かったり壁が剥がれていたりすると査定額を下げてしまうポイントとなります。
価値を維持するためにも定期的なメンテナンスが必要になるでしょう。

●間取り、内装の使用感、修繕履歴（リフォーム）の有無
長方形や正方形などの間取りは生活動線を確保しやすく使いやすいため高く評価されます。
リフォームをした箇所や時期なども正確に伝えることが大切です。

●設備の充実性
設備が最新でデザイン性が高いほど評価されます。
例えば・・・システムキッチン、床暖房、浴室乾燥機、独立洗面台、防犯カメラなど

●陽当たり、風通し
陽当たりや風通しや景観を邪魔する大きな建物や高架線がないかなども見られます。
方角に関しては、陽当たりの良い南向きが最も評価が高いとされています。

●立地、周辺環境
駅や都心部までの距離が近い、スーパーやコンビニも近いなど利便性の良い立地は高く評価されます。
また、人気のエリアや話題になったエリアかも考慮されます。
大きな道路や線路に面しているか、工場が近くにあるか、周辺に騒音や振動、臭いが気になる場所はないか、ゴミ置き場がキレイな状態を保てているかなども見られます。
夜でも人通りがあるかや、治安の良し悪しも評価のポイントです。

●土地の状況
接道が公道か私道か、道路幅はどれくらいあるか、間口の広さはどれくらいかを見られます。
土地の大きさや形状を見て歪な形状や狭小地だと評価は下がりやすくなります。
また、隣家との境界線が曖昧だと売却しにくいことがあるので必要であれば確定測量を事前に行っておくと良いでしょう。

 

◆訪問査定を受ける時のポイント◆
①物件の情報は隠さず伝える
設備の故障や損傷など不動産にマイナス要素がある場合でも、佐藤字に隠さずに必ず伝えるようにしましょう。
隠したり偽った状態で査定を受けると、正確な情報を得られないだけでなく、売却時にトラブルが起き
補修費用を売主側で補償したり、取引が取り消しになる可能性もあります。

②住んだからこそ分かる情報を伝える
生活する上での利便性などは積極的に伝えることで査定額に反映される可能性があるだけでなく、買主へのアピールポイントともなり売却のしやすさへも繋がります。

③室内をキレイにしておく
査定において印象が重要な要素になるため清掃や片づけをしておくと良いでしょう。
リフォーム履歴があることも評価のポイントとなります。

4.有料査定

基本的に不動産会社が行う査定は無料ですが、有料で行われる場合があります。それが、不動産鑑定士によるものです。
国家資格を持つ専門家で法的効力をもつ価値評価です。土地や建物のより詳細な鑑定評価が分かります。
ただ、住宅の不動産鑑定は「特別な目的がある場合」に限って依頼するのが一般的です。

＜住宅で不動産鑑定士に頼む主なケース＞
●相続や遺産分割で公平な評価が必要なとき
→ 兄弟間で家の価値でもめないように、鑑定評価書をもとに話し合う

●離婚で財産分与を行うとき
→ 持ち家の価値を第三者の目で公正に出してもらいたいとき

●住宅ローンや税務で証明が必要なとき
→ 時価が必要な場合や、固定資産税評価額と大きく違うときなど

●裁判や調停で証拠資料として提出したいとき
→ 鑑定評価書は法的にも有効な書類になります

●市町村や国などと土地・建物をやりとりするとき
→ 公共用地の買取や補償で使われることがあります

費用は一般住宅で約10～30万円ほどかかります。
単純に住宅を売るだけなら無料できる訪問査定で充分だと言えるでしょう。

5.まとめ

査定後に、査定額とその根拠が示された査定報告書が提出されます。その際になぜその金額になるかを明示し分かりやすい説明がなされるかを重視すると良いでしょう。事前におおまかな相場を知っておくと、査定額との差があった時にも質問ができ納得のいく値段で売却できる可能性も高まります。査定は、物件の価格を把握できるだけでなく信頼のできる不動産会社を見極める機会でもあります。 マイホームを売却する第一歩としてまずは不動産査定を受けましょう。