【最新！】区分所有法の改正内容とは？マンション購入や管理に与える影響も解説

区分所有法改正の背景と目的（2026年4月1日施行）

日本におけるマンションストックは増加傾向にあり、2023年末時点では全国に約７０４万戸存在し、そのうち築４０年以上のマンションが約１３６万戸に達しています。今後、そうした高経年マンションはより一層増加する見込みであり、これと並行して区分所有者の高齢化も進行しています。これら「二つの老い」の要因が、マンション管理や再生における意思決定の停滞を招いていますから、今回の「区分所有法の改正」は極めて重要な社会的課題への対応策です。

改正の主たる目的は、「マンション管理の円滑化」と「マンション再生の促進」にあります。具体的には、総会での議決の円滑化や所在不明所有者への対応、管理不全の区分所有部分への管理人設置など、管理運営の制度的な支援を整えています。また、建替えに限定されない、敷地売却や共有建物の一括更新といった多様な再生・終い方を法的に認めることで、より柔軟な再生手段を提供することにも重点が置かれています。

このように、改正区分所有法（２０２６年４月１日施行）は、管理と再生を一体的に進めるための大きな制度変革であり、管理組合の対応や購入検討者にとっても極めて重要な内容です。

集会決議と決議要件の変更点（区分所有法改正）

２０２６年４月１日に施行される区分所有法の改正では、マンションの管理組合における集会決議の手続きが大きく見直され、合意形成がしやすくなる仕組みが導入されます。

まず、従来の「総区分所有者の議決権の多数」ではなく、「集会に出席した所有者の多数」で決議できる《出席者多数決制度》が導入されます。これにより、たとえ出席率が低くても集会が成立し、必要な措置を講じられるようになります。普通決議や特別決議について、出席者多数で可決できるよう整理されています 。

次に、所在が不明な所有者については、裁判所の手続を経て議決の母数から除外できる仕組みが整備されます。これにより、連絡がつかない所有者が合意阻害要因とならず、管理組合の運営が円滑化します 。

さらに、建て替えや共用部分の変更に関する決議要件についても緩和が図られています。従来、建て替えには所有者の５分の４以上の賛成が必要でしたが、耐震性や火災安全性の不足など一定の条件を満たす場合には、４分の３以上で可決できるようになります。また、共用部分の変更についても、原則は従来通りですが、バリアフリー対応や他者の利益侵害の恐れがある場合には３分の２以上の賛成に引き下げられます 。

以下は、改正前後の決議要件を比較した表です。

こうした変更により、老朽化マンションで課題となっていた決議成立の難しさが一定程度改善されます。ただし、議案の内容や管理組合の運営には引き続き透明性と慎重さが求められます。

管理不全や所在不明に対応する制度の創設（区分所有建物 管理制度）

2026年4月1日施行の改正区分所有法では、所有者不明や管理不全の専有部分・共用部分に対して、裁判所が管理人を選任できる新たな制度が導入されました。まず、「所有者不明専有部分管理制度」として、所有者が確認できない専有部分について、裁判所が管理人の選任を命じられる仕組みが新設されました。これにより、専用部分だけでなく、それに関連する共用部分や敷地利用権などにも管理の効力が及ぶようになります。管理人の権限には制限があり、保存行為や性質を変えない範囲の利用・改良以外は裁判所の許可が必要です。また、管理人の任務違反時には解任の制度、辞任の届出にも裁判所の許可が求められ、費用や報酬の負担についても明確に規定されています。これにより、所有者不明問題に起因するマンション管理の停滞に対して、法的に対応する道が整えられました（表参照）。

さらに、「管理不全専有部分・共用部分の管理制度」も新設され、管理状況の著しい劣化により建物全体の安全や秩序を損なう状態を解消するため、裁判所が管理者を選任して改善を図れるようになりました。

また、国外に居住する所有者にも対応するため、国内管理人の選任制度が導入されました。これは海外居住の非居住オーナーに対し、連絡や意思通知の窓口となる管理人を指定できる制度で、管理組合の運営が滞るのを防ぎます。

以上の新たな制度により、所有者が所在不明であったり、管理が行き届かない区分所有建物に関しても、裁判所を通じた管理体制の確保が可能となり、マンション管理の安全性と再生力が一層高まりました。

将来設計の多様化とマンション購入への影響（マンション購入者向け）

２０２６年４月１日に施行される区分所有法の改正により、マンションの将来設計に新たな選択肢が加わります。たとえば、これまで困難だった「建物や敷地の一括売却」「一棟リノベーション」「建て替え」「取り壊し後の敷地売却」などを、多数決の条件付きで可能とする枠組みが整備されます。これによって老朽化したマンションであっても、売却・再生の道が開け、購入者は将来の出口戦略を念頭に検討できるようになります。

改正後のメリットとしては、所在不明者や無関心な所有者が多い管理組合でも、裁判所の認定により所在不明者を決議の対象から除外することが可能となり、議決が通りやすくなります。また、耐震性や火災安全性に欠けるマンションに対しては、建て替え決議の賛成要件が「５分の４以上」から「４分の３以上」に緩和されることで、再生への道が現実的になります。

ただし注意点もあります。法改正により制度的な選択肢は増えますが、実際には費用の負担や資金調達、合意形成の難しさは依然として残ります。特に投資用マンションでは、修繕積立金や建て替え費用などの負担が大きく、購入後の出口戦略を見据えた長期的な視点が不可欠です。

購入検討段階で重要なのは、再生・管理・売却など将来を見据えた多角的な視点を持つことです。改正によって選択肢は増えますが、それを実行するには管理組合や所有者の協力、資金計画の立案が欠かせません。将来的に価値が維持できるかどうかを見極める力こそが、安心してマンション購入する上での鍵となります。

まとめ

今回の区分所有法改正は、老朽化した建物や高齢化が進む所有者への対応を強化し、マンションの管理や再生を円滑に進めるための大きな一歩です。集会決議の方法や専有部分・共用部分の管理制度が刷新されることで、所有者間の合意形成がより現実的となりました。また、購入者にとっては将来の資産価値や安心に直結する改正となるため、マンション選びや長期的な暮らし方を見直すきっかけにもなります。不安や疑問を感じた際は、早めに専門家へ相談することが納得のいく選択につながります。