専任媒介と専属専任媒介の違いは？東大阪の売却で選ぶ基準｜リノベスト不動産

専任媒介と専属専任媒介の違いは3点：自己発見取引・報告・レインズ登録

専任媒介と専属専任媒介の違いは、自己発見取引の可否、業務報告の頻度、レインズへの登録期限の3点に集約されます。依頼できる会社が1社だけという点は、どちらも同じです。

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自己発見取引とは、売主自身が親族・知人・隣地の所有者などの買主候補を見つけ、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶことです。専任媒介では自己発見取引が認められ、専属専任媒介では禁止されています。専属専任で売主が自分で見つけた相手と契約すると、契約違反になる可能性があるため、買主候補に心当たりがある場合は、媒介契約を結ぶ前に不動産会社へ伝えておきましょう。

不動産会社は、専任媒介では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上、売主へ業務の処理状況を報告しなければなりません。専属専任のほうが、最低限の報告間隔が短いことになります。なお、これは法律上の最低ラインです。実際の報告の方法や内容は会社によって異なるため、契約前に確認が必要です（詳しくは第4章で解説します）。

レインズ（指定流通機構）は、不動産会社どうしが売却物件の情報を共有するネットワークです。専任媒介は契約締結の日から7日以内、専属専任媒介は5日以内に、不動産会社が物件情報を登録する義務があります。いずれも休業日は日数に含まれません。

媒介契約は3種類：一般・専任・専属専任と有効期間のルール

媒介契約は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類で、このうち専任と専属専任には、有効期間3か月以内・自動更新不可という共通のルールがあります。

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一般媒介は、複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。自己発見取引も認められます。有効期間に法律上の制限はなく、業務報告やレインズ登録も法律上の義務ではありません。ほかの会社に重ねて依頼した場合に、その会社を明示するタイプ（明示型）と明示しないタイプ（非明示型）があります。報告やレインズ登録を希望する場合は、依頼時に会社へ確認しておきましょう。

専任媒介と専属専任媒介の有効期間は、どちらも最長3か月です。期間が終わったときに自動で更新されることはなく、引き続き同じ会社に任せる場合は、売主が申し出て更新する必要があります。3か月ごとに「この会社に任せ続けるか」を見直せる仕組みと考えるとよいでしょう。

不動産会社は、媒介契約を結んだときに、法令で定められた事項を記載した書面（媒介契約書）を作成し、記名押印のうえ売主へ交付しなければなりません。書面には、物件の所在地、売買価額または評価額、有効期間、契約の解除に関する事項、報酬に関する事項などが記載されます。署名・押印の前に、特に有効期間と解除・報酬の条項を読んでおくことが大切です。

専任と専属専任の選び方：売主の状況別の目安

選び方の基本は、自分で買主を探す可能性があるかです。可能性があるなら専任、不動産会社に一任して報告を密に受けたいなら専属専任が目安になります。

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専任媒介が向いているのは、親族や知人、隣地の所有者など、買ってくれそうな相手に心当たりがある方です。窓口を1社に絞りつつ、自分で見つけた相手との直接契約も選べるためです。一方で、契約期間中は原則として他社へ依頼できないため、3か月の間は選んだ会社と二人三脚で進めることになります。

専属専任媒介が向いているのは、買主を自分で探す予定がなく、売却活動を会社に任せたい方です。レインズ登録が5日以内、報告が1週間に1回以上と、法定の最低ラインが専任より短く設定されています。仕事や育児で忙しく、活動の進み具合を定期的に確認したい方には、判断材料が届きやすい契約といえます。

複数の会社の提案や査定を比べながら進めたい場合は、一般媒介も選択肢です。ただし、一般媒介には法律上の報告義務やレインズ登録義務がありません。専任・専属専任は「1社に任せる代わりに、報告と登録の義務が課される」契約と整理すると、違いが見えやすくなります。住み替えで購入との順番に悩んでいる方は、売却先行と購入先行の違いと選び方もあわせてご確認ください。

契約前に確認したい3つのポイントと、期間満了時の見直し方

契約を結ぶ前に確認したいのは、報告の方法と内容、レインズ登録の証明、契約書の解除・報酬の条項の3点です。確認した内容を、期間満了時の見直しにも活かせます。

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法律が定めるのは報告の最低頻度です。報告の方法（電話・メール・書面）や、どんな内容を報告してもらえるかは会社ごとに異なります。たとえば、問い合わせや内覧の件数、広告の掲載状況、買主候補からの反応などを毎回共有してもらえるかを、契約前に尋ねておくと、期間満了時に更新するかどうかを判断しやすくなります。

専任・専属専任媒介では、不動産会社がレインズへ物件を登録した後、登録したことを証する書面を売主へ交付します。この書面で、登録期限（専任は7日以内、専属専任は5日以内）が守られているかを確認できます。交付されない場合や、登録内容に気になる点がある場合は、担当者に確認しましょう。

媒介契約書には、契約の解除に関する事項や報酬に関する事項が記載されます。仲介手数料には宅地建物取引業法に基づく上限があり、取引額が400万円を超える場合は、売買代金の3%＋6万円（消費税別）が上限です。また、2024年7月1日からは、800万円以下の宅地建物の売買について、上限が30万円の1.1倍まで引き上げられる特例があります。契約期間中に解除する場合の扱いは契約書で異なるため、署名・押印の前に必ず読み、疑問点はその場で質問してください。売却にかかる費用の全体像は不動産売却でかかる費用の内訳と住み替え時の特例で解説しています。

まとめ

媒介契約は、売却活動の進め方と、売主の権利の範囲を決める大切な契約です。違いを理解したうえで選べば、「こんなはずではなかった」というすれ違いを防げます。東大阪市エリアの不動産売却査定のご相談は、宅地建物取引士が状況をうかがいながら、契約の種類もご説明しますので、お気軽にお問い合わせください。

監修：石田 唯（宅地建物取引士／不動産事業部 店長）

執筆：リノベスト不動産 コンサルティング担当

本当にオススメの物件だけを「オススメです！」とお伝えする、正直な提案をモットーにしています。東大阪市・大阪府下エリアでの売却や媒介契約のご相談にも対応しています。

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